나이스옥션 법원경매 안산 2024타경56975 [9] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경56975 [9] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경56975
• 주소: 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 4층402호
• 감정가: 73,840,000원
• 최저가: 36,181,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매5계 2024타경56975 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 4층402호 | 감정가: 73,840,000원 | 최저가: 36,181,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 및 감정가

본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 소재 다세대주택(도시형생활주택) 4층 402호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경56975 (9)이며, 감정가는 73,840,000원으로 산정되었습니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 장OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

건물 전용 면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

제시외 건물 면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

주목할 점은 본 건물은 아파트가 아닌 도시형생활주택으로, 전용면적만 명확히 제시됩니다. 제시외 건물 8.00㎡가 포함되어 실사용 면적은 더 넓을 수 있으나, 해당 면적은 후술할 '잠재적 리스크'와 연관되어 있음을 주의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 "본오초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 저층 주택 위주의 주거 환경을 유지하고 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'이므로, 토지와 건물 모두에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 또한 '제시외 건물 8.00㎡'도 매각에 포함되어 있으나, 이는 후술할 '위반 건축물'과 연관되었을 가능성이 높습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

본건은 '부동산임의경매' 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

3.3. 임차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 실제 점유자가 임차인일 경우 명도(인도) 과정에 대한 별도의 분석과 전략이 필요하며, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 초등학교와 중학교 등 학교 시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)을 이용하기에 용이합니다. 역세권 상권은 아니지만, 거주민을 대상으로 하는 생활 편의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 본오초등학교, 본오중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 현재 조사된 정보만으로는 인근에 거주 환경에 부정적인 영향을 미치는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반 건축물 등재 리스크 (최대 리스크)

본건 기호 9(4층 402호)는 집합건축물대장상 '위반 건축물'로 등재되어 있음이 명확히 고지되었습니다.

이는 잠재적으로 *이행강제금* 부과의 대상이 되며, 위반 건축물 해소 명령을 이행하지 않을 경우 지속적인 경제적 부담을 초래할 수 있습니다. 입찰 전, 반드시 안산시 상록구청을 통해 위반 사항의 내용(용도변경, 증축 등), 발생 시점, 이행강제금 부과 내역 및 규모 등을 상세히 확인해야 합니다.

5.2. 제시외 건물 포함 및 내부 구조 상이 리스크

제시외 건물 8.00㎡가 매각에 포함되었으며, 이는 위반 건축물과 밀접한 관련이 있을 가능성이 높습니다 (예: 발코니 확장, 다락 등 불법 증축). 또한, 감정평가서상 '도시형생활주택 상태'이나, 실제 내부 구조가 공부(公簿)와 상이할 수 있다는 경고가 있으므로, 현장 조사가 필수적입니다.

5.3. 임대 관계 미상 리스크

임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 염두에 두어야 합니다. 낙찰 후 점유자와의 명도 협상 또는 법적 조치(명도소송 또는 인도명령)를 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 7천만원대의 저렴한 감정가로 소형 주택 투자(도시형생활주택, 1인가구 대상 임대)에 적합한 위치에 있으나, '위반 건축물' 등재라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 위반 사항의 정도에 따라 투자 가치가 크게 변동될 수 있으므로, 해당 리스크에 대한 면밀한 분석과 처리 방안(양성화 가능성, 철거 비용, 이행강제금 규모 등)을 사전에 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 소액 투자: 저렴한 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

(2) 임대 수요: 도시형생활주택으로, 인근 학교 및 주거 밀집 지역의 1인 가구 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

(3) 토지 용도: 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경의 안정성이 보장됩니다.

법원 정보

안산지원 경매5계