나이스옥션 법원경매 안산 2024타경56975 [8] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경56975 [8] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 3층304호 다세대주택 경매

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안산지원 경매5계 2024타경56975 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 3층304호 | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 93,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경56975 (8)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 3층304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 장OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특징

토지면적: 30.76㎡ (약 9.30평)

건물면적 (전용): 49.25㎡ (약 14.88평)

건물구조: 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 304호

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 완비

특이사항: 건축물대장상 '도시형생활주택 원룸형'으로 기재되어 있으나, 현황은 '투룸' 상태로 조사됨. 입찰 전 필히 현황과 공부의 일치 여부를 재확인해야 함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본오초등학교 남측 인근에 위치한 주거용 부동산입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주택 밀집 지역으로, 비교적 주거 환경이 안정적인 구도심입니다. 토지는 세장형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에는 보통 수준의 편리성을 가집니다. 남측으로 포장된 도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 설정 현황

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 소유자 이OO과 채무자 이OO이 동일합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 권리관계는 매각물건명세서 최종본을 확인해야 합니다.

3.2. 임차 관계

현재 임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 이는 실제 점유 관계가 불분명함을 의미하므로, 낙찰자는 명도 진행 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면, 보증금 전액을 인수할 리스크가 발생합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주거밀집지역 내에 위치하여, 상업시설보다는 근린생활시설 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 주로 주택 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있으며, 대형 상권은 인근 역세권이나 중심지로 이동해야 합니다.

4.2. 교육 및 생활 편의

본오초등학교가 남측 인근에 소재하며, 본오중학교도 상대보호구역 내에 포함되는 등 교육 시설 접근성은 양호합니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있어 생활 편의에는 문제가 없습니다. 지도 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 내부 구조 변경 (최대 리스크)

가장 큰 리스크는 '건축물대장상 원룸형'이 '현황 투룸'으로 변경된 점입니다. 이는 불법 건축물에 해당될 수 있으며, 관할 구청으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 입찰자는 이행강제금의 부과 여부, 부과 금액, 원상복구의 난이도 및 비용 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다. 다만, 투룸으로의 변경은 임차 선호도 및 임대료 상승 요인이 될 수 있어, 리스크와 기회가 공존합니다.

5.2. 기타 사항

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 또한, 본건과 같은 건물 내 다른 호수(기호9)가 위반 건축물로 등재된 기록이 있으므로, 본건(기호8)에 대한 행정처분 이력을 반드시 추가 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교 인근의 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 1억 9천만원은 현 시세 대비 적정 여부를 판단해야 합니다. 가장 큰 변수는 내부 구조 변경(원룸 $\rightarrow$ 투룸)에 따른 법적 리스크입니다. 이 리스크를 명확히 파악하고, 추후 발생할 수 있는 비용(이행강제금, 원상복구비)을 입찰가에 반영한다면, 현황 투룸이라는 장점을 살려 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

7. 투자 포인트

1. 실사용 가치 증대: 현황 투룸 구조는 원룸보다 실수요자 및 임차인 선호도가 높아 임대수익 및 매각 시 유리할 수 있습니다.

2. 학군 인접 주거지: 본오초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

3. 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 리스크를 반영하여 적절한 입찰가 산정 시 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계