나이스옥션 법원경매 안산 2024타경56975 [3] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경56975 [3] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경56975
• 주소: 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 2층201호
• 감정가: 190,000,000원
• 최저가: 93,100,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매5계 2024타경56975 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 2층201호 | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 93,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경56975 (3)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 2층201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 상태임)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황 및 감정가

감정가: 190,000,000원

토지면적: 30.76㎡ (약 9.30평)

건물면적: 49.25㎡ (약 14.89평) *전용면적 기준

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층

이용 상태: 도시형생활주택 상태임 (내부구조 현황 확인 필요)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 안정성이 높습니다. 다만, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 속하며, 특히 '본오중' 및 '본오초'에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 소유 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자는 장OOOOOOOO입니다. 소유자 본인이 점유하고 있을 가능성이 높으며, 명도(인도) 난이도는 보통 수준으로 예상됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 낙찰자는 매각대금 완납 후 실제 점유자에 대한 명도 절차를 진행해야 하며, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 관계를 필히 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리 및 명도 관련 참고 사항

제시외 면적은 없으며, 매각대상은 토지 및 건물 전부입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 본오초등학교와 본오중학교가 가까워 학원 등 교육 관련 상권 형성에도 유리한 위치입니다.

4.2. 생활 편의 및 학군

본오초등학교 인근으로 다수의 교육시설(학원 등)이 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다. 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 상가 등) 접근성이 보통 수준인 주거 밀집 지역입니다. 주변에는 본오중학교 정문 건너편, 양지경로당 등 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

본건 인근은 초등학교와 주택이 밀집한 지역으로, 현재 검색된 정보 상으로는 직접적인 대규모 혐오시설(예: 대형 장사시설, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 도시지역 내 일반 주거지 특성상 소규모 생활형 혐오시설(재활용 분리수거장, 주차 문제 등)의 존재 여부는 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 구조 상이 가능성

감정평가서에 따르면, 동일 건물 내 다른 호실(기호8)의 경우 공부상 도시형생활주택 원룸형이나, 현황은 투룸 상태로 조사된 사례가 있습니다. 본건(201호) 역시 내부 구조 및 이용 상태가 공부와 실제가 상이할 수 있으므로, 입찰 전 내부 현황 및 구조를 필히 별도로 확인해야 합니다.

5.2. 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크

임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 상대로 명도 절차를 진행해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

5.3. 위반 건축물 관련 주의

동일 건물 내 기호9(4층 402호)가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 사례가 있습니다. 본건 201호의 위반 여부는 별도의 건축물대장 및 현장 확인을 통해 명확히 확인해야 하며, 위반 시 이행강제금 부과의 리스크가 발생합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 안정적인 제1종일반주거지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 본오초등학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 감정가 대비 투자 매력도를 검토할 가치가 있습니다. 다만, 내부 구조의 현황 불일치 가능성 및 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 하여 리스크를 관리하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 초품아(초등학교를 품은 아파트)와 유사한 학군 이점: 본오초등학교 바로 남측 인근에 위치하여 실수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

2) 제1종일반주거지역: 저층 주택 밀집 지역으로 주거 안정성이 높습니다.

3) 감정가 기준 약 14.9평의 전용 면적: 도시형생활주택 치고는 비교적 넓은 면적(49.25㎡)으로 실거주 및 임대 경쟁력이 있을 수 있습니다. (다만, 실제 구조가 투룸 등으로 변경되었는지 확인 필요)

법원 정보

안산지원 경매5계