나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70568 [1] 경기도 안산시 단원구 대부북동 1838-1 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70568 [1] 경기도 안산시 단원구 대부북동 1838-1 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경70568
• 주소: 경기도 안산시 단원구 사근여길 13
• 감정가: 537,538,800원
• 최저가: 263,393,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

안산지원 경매5계 2024타경70568 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 사근여길 13 | 감정가: 537,538,800원 | 최저가: 263,393,000원 | 용도: 다가구주택

1. 개요 및 주요 특이사항

1.1. 사건 정보 요약

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부북동에 소재한 다가구주택(4층)으로, 부동산임의경매로 진행되며, 매각 대상은 '건물만'입니다. 최초 감정가는 537,538,800원이며, 소유자는 주OOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 우OO입니다.

1.2. 핵심 특이사항 및 리스크

본 경매는 '건물만 매각'이라는 점이 가장 큰 특이사항이자 리스크 요인입니다.

특히, *주의사항*에 명시된 다음과 같은 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 건물철거 확정판결 존재: 이 사건 매각물건에 대한 수원지방법원 안산지원 2021카단51596호 가처분 및 **건물철거 확정판결(수원지방법원 안산지원 2021가단76593호)이 있음**이 고지되었습니다. 이는 매수인이 대항할 수 없는 권리로서, 최악의 경우 매수 후 건물을 철거해야 할 의무를 질 수 있다는 것을 의미합니다.

2. 법정지상권 부존재: 건물만 매각의 경우 통상적으로 법정지상권 성립 여부가 중요한데, 본건은 **법정지상권 부존재**가 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 유리한 부분일 수 있으나, 철거 판결과 연계하여 해석해야 합니다.

3. 건축물대장 부재: 건축법상 사용승인을 득하지 못하여 **건축물대장 발급이 불가능**합니다. (미등기 건물은 아니며, 2016년 가처분 등기는 되어 있음). 이로 인해 추후 양성화가 어렵거나 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 면적 정보

건물면적: 424.22㎡ (약 128.32평)

제시외면적: 14.00㎡ (약 4.24평, 제시외 건물 (ㄱ) 포함)

토지면적: 0.00㎡ (매각 제외)

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부북동 "방아머리항" 남측 직선거리 약 1.3km 지점에 위치합니다. 인근은 서측 간선도로변을 따라 상업용 부동산(숙박시설, 음식점, 판매시설 등)이 밀집되어 있으며, 본건이 위치한 후면 일대는 농경지, 공동주택, 펜션, 야산 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황은 버스정류장이 소재하는 301번 지방도로(대부황금로) 인근에 위치하며, 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 전반적으로 대부도 내 관광지와 연결된 입지입니다.

2.2. 상권분석

주요 관광지인 방아머리항과 인접해 있어, 계절적 영향을 받는 숙박 및 요식업 관련 상권이 형성되어 있습니다. 다가구주택인 만큼 주택 임대 수요도 있겠지만, 관광객을 대상으로 하는 펜션 및 단기 임대 수요가 혼재되어 있을 가능성이 높습니다. 자연녹지지역에 해당하므로 무분별한 개발은 제한되지만, 개발 압력이 높은 관광지 주변의 특성을 가집니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 치장벽돌, 돌붙임 등으로 마감되어 비교적 양호한 구조를 갖추고 있습니다.

이용 상태는 총 7가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.

- 1층: 피로티구조의 주차장, 계단실

- 2층: 다가구주택 3가구

- 3층: 다가구주택 3가구

- 4층: 다가구주택 1가구

보일러 개별난방 구조이며 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다. 제시외 건물(ㄱ) 14.00㎡ (약 4.24평)이 소재하나 매각대상에 포함됩니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 및 범위

매각 대상은 '건물만'이며, 토지(소재지 1838-1)는 매각 대상에서 제외됩니다. 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

4.2. 주요 권리 분석 (집중 요망)

1. 건물철거 확정판결: 현재 가장 치명적인 리스크입니다. 매수인은 토지 소유자에게 대항할 수 없으며, 토지 소유자 측에서 건물 철거를 요구할 경우 이에 응해야 할 법적 의무가 있습니다. 매수인은 이 확정판결의 내용을 명확히 확인해야 합니다.

2. 법정지상권: '법정지상권 부존재'가 명시되어 있어, 매수인이 토지 소유권을 확보하지 못하면 건물 점유를 위한 법적 근거가 매우 취약합니다.

3. 공부(公簿)와의 차이: 본 건물은 사용승인을 득하지 못하여 건축물대장이 없습니다. 건물 등기부등본은 가처분 등기 촉탁으로 등재된 상태입니다.

4.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 관계인 부재로 내부 이용상태 및 임대차 관계 파악이 제한적이었습니다. 매수인은 실제 점유자를 확인하여 임대차 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 유효한 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰 후 인수할 금액이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

5.1. 주변 환경 및 편의시설

본건은 관광지 주변 환경으로, 주요 편의시설은 대부황금로를 따라 형성된 상업시설을 이용해야 합니다. 주거 환경은 농경지, 펜션 등과 혼재되어 있어 도시 외곽의 전원적인 성격을 지닙니다. 토지이용계획상 자연녹지지역이며, 대기관리권역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

감정평가서와 외부 검색 결과만으로는 인근에 대형의 쓰레기 매립장, 소각장, 교도소 등의 주요 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 해안가 및 관광지 특성상 소규모 정화조, 하수처리시설, 또는 어업 관련 시설이 존재할 수 있으며, 이 부분은 현장 조사를 통해 소음 및 냄새 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 건물철거 리스크: 건물철거 확정판결이 존재하여, 토지 소유자에게 토지를 매입하지 못하거나 토지 사용 협의가 결렬될 경우 건물을 철거해야 하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

2. 토지 확보 문제: '건물만 매각'이므로, 향후 토지 소유자와 토지 매입 또는 지료 협상이 반드시 필요하며, 그 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 건축물대장 부재: 건축물대장이 없어 금융권 대출에 제약이 크며, 향후 건물 사용 및 처분에 문제가 발생할 수 있습니다. (양성화 비용 및 절차의 불확실성)

4. 임대차 미상: 임대차 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인을 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 '건물만 매각', '건축물대장 부재', 그리고 '건물철거 확정판결'이라는 **매우 높은 권리상의 리스크**를 안고 있습니다. 일반적인 경매 물건으로 접근해서는 안 됩니다.

따라서, 입찰을 고려한다면 건물 가치를 사실상 0으로 보고, 토지 소유자와의 협상 비용을 감안하여 **매우 낮은 금액**으로 입찰해야 합니다. 토지 소유자 측과의 관계를 미리 파악하고 협상 가능성을 타진할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 법정지상권 부존재 명시: 건물철거 확정판결로 인해 법정지상권의 성립 가능성을 차단하고 있다는 점에서, 토지 소유자가 매수인에게 명도를 요구할 때 유리한 근거가 됩니다. (다만, 이 자체가 건물을 철거해야 한다는 리스크로 직결됨)

2. 건축 구조의 양호성: 건물 자체의 구조는 철근콘크리트조로 비교적 양호하며, 4층 다가구(7가구)로 구성되어 건물의 이용 가치는 있습니다.

3. 관광지 입지: 대부도 관광지 및 방아머리항 인근으로, 만약 토지 소유자와의 협의를 통해 건물을 보존할 수 있다면 숙박 시설 등으로의 활용 잠재력은 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 경매의 꽃이라 불리는 '특수물건' 중에서도 리스크가 극대화된 물건입니다. 철저한 현장 조사, 토지 소유자와의 협상 전략 수립, 그리고 철거 판결에 대한 법률적 검토를 완료한 후에만 입찰하는 것이 현명합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계