나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70544 [2] 경기도 시흥시 은행동 611-3 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 평지붕 5층 건내 제1층 제108호, 제109호, 제110호 로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 제108호, 제109호, 제110호는 현재"공실"상태이며, 공부상 "소매점"임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 냉난방시설, 화재탐지시설 및 엘리베이터시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 가장형토지로서, 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약10m, 서측으로 약25M, 동측으로 약 8M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)
(2021-04-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(8차 변경시 도시계획선 변경예정[한국토지주택공
사인천광명시흥단지사업1부-5156(2019.09.09)호])(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2021-04-01)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부
제2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-22)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

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안산지원 2024타경70544 (2)

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1.2. 소재지

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경기도 시흥시 은행동 611-3 1층109호

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1.3. 용도

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근린상가

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1.4. 감정가

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502,000,000원

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1.5. 토지면적

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16. 85㎡ (약 5.10평)

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1.6. 건물면적

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40. 42㎡ (약 12.23평)

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1.7. 매각대상

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토지/건물 일괄매각

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1.8. 경매구분

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부동산 강제경매

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1.9. 채권자

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주OOOOOOOO

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1.10. 특이사항

(2 blank lines)

중복사건

2. 입지조건

2.

2.1. 주위환경

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본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

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2.2. 교통상황

(2 blank lines)

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

(2 blank lines)

2.3. 인접 도로상태

(2 blank lines)

본건 남측으로 약 10m, 서측으로 약 25m, 동측으로 약 8m 포장도로와 접함.

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2.4. 토지이용계획 및 제한상태

(2 blank lines)

* 도시지역

* 준주거지역

* 지구단위계획구역

* 대로2류(폭 30m-35m)(접합)

* 소로3류(폭 8m미만)(접합)

* 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 공공주택지구(국토해양부 제2012-187호)<공공주택 특별법>

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부현황

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* 갑4: 2024-03-25 소유권이전 3번신탁등기말소 (주식회사선호종합개발)

* 갑5: 2024-03-25 소유권이전 (강대식) - 매매 금502,677,000원

* 을1: 2024-03-25 근저당권 (국민은행) - 금1,164,000,000원 (말소기준권리)

* 갑6: 2024-09-19 가압류 (삼성카드) - 금67,773,857원 (말소)

* 갑7: 2024-09-23 가압류 (롯데카드) - 금17,477,919원 (말소)

* 갑8: 2024-10-02 가압류 (주식회사우리카드) - 금25,882,099원 (말소)

* 갑9: 2024-10-11 가압류 (현대카드) - 금56,977,839원 (말소)

* 갑10: 2024-10-25 가압류 (주식회사케이비국민카드) - 금9,257,202원 (말소)

* 갑11: 2024-11-15 강제경매 (주식회사가인유통) - 2,002,650원 (말소)

* 갑12: 2025-06-18 임의경매 (국민은행) - (말소)

* 갑13: 2025-07-01 압류 (시흥시) - (말소)

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총 등기부채권액: 1,341,368,916원

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3.2. 말소기준권리

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을1 (국민은행 근저당권, 2024-03-25 접수)

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3.3. 인수되는 권리

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매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 개요만 있고 상세 내용 없음)

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3.4. 임차인현황

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인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

2.

4.1. 건물 정보

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* 구조: 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제1층 제109호

* 외벽: 석재 붙임 마감

* 창호: 샷시 창호

* 주용도: 제2종 근린생활시설 (공부상 '소매점')

* 건물면적: 40.42㎡ (약 12.23평)

* 사용승인일: 2020-06-17

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4.2. 이용상태

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본건 제108호, 제109호, 제110호는 현재 "공실" 상태임.

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4.3. 설비내역

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급배수시설, 위생시설, 냉난방시설, 화재탐지시설 및 엘리베이터 시설 등.

5. 생활정보

2.

5.1. 교육시설

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* 인근에 은행고등학교가 있으며, 은계중학교, 은계초등학교, 은행중학교, 이중고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

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5.2. 편의시설 및 공공시설

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* 은계호수공원이 인근에 위치하여 산책, 휴식 등 여가 활동 공간으로 활용 가능함.

* 시흥시 소상공인 원스톱 통합지원센터가 은계호수로 일원에 있어 상권 활성화 및 창업 지원 등 지역 경제 발전을 위한 지원이 이루어지고 있음.

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5.3. 주변 환경 관련 사항

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* 시흥시 전반적으로 시화공단과 같은 공업지대가 존재하며, 시흥 클린에너지센터(음식물, 하수 찌꺼기 등 처리)와 시흥환경미화타운(자원순환시설) 등 폐기물 처리 및 에너지 시설이 운영되고 있음. 본 건과 직접적인 연관성은 낮으나, 넓은 지역 환경을 고려할 때 참고할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 중복사건

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동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행될 가능성이 있어, 낙찰 후 중복 경매로 인한 혼란이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

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6.2. 공실 상태 및 상가 경기 변동성

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* 본 건은 현재 공실 상태로, 상가 공실은 경기 상황, 상권 활성화 정도, 임대 수요 등에 따라 장기화될 수 있는 위험이 있음.

* 공실로 인한 직접적인 임대수익 공백이 발생하며, 명도 시에도 예상치 못한 저항이 있을 수 있음.

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6.3. 임대관계 미상

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* 임차인이 존재할 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 등을 정확히 파악해야 하며, 미상인 부분이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있음. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인 필요)

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6.4. 토지이용계획상 제약

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* 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있으며, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 이용 등에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있음.

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6.5. 높은 총 채권액

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* 등기부상 총 채권액이 감정가 대비 상당히 높은 수준으로, 이는 채권 확보를 위한 경매 진행 가능성이 높음을 시사하며, 채권자 간의 이해관계로 인해 경매 절차가 복잡해질 수 있음.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 시흥시 은행동의 근린상가로, 학교 및 주거시설이 인접해 있어 기본적인 유동인구는 확보될 수 있는 위치에 있습니다. 또한, 은계호수공원과 같은 여가시설이 인근에 있어 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 불분명한 점, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성, 그리고 높은 총 채권액은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 토지이용계획상의 제약 또한 장기적인 개발 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성

* 은행동 및 인근 지역의 상업 시설 수요

* 은계호수공원 등 주변 편의시설 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가는 감정가(502,000,000원)를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(공실, 임대관계 미확인, 중복 사건 등)와 현장 조사를 통한 실제 가치 평가, 그리고 낙찰 예상 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 금액으로 책정하며, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.