나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70544 [3] 경기도 시흥시 은행동 611-3 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 평지붕 5층 건내 제1층 제108호, 제109호, 제110호 로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 제108호, 제109호, 제110호는 현재"공실"상태이며, 공부상 "소매점"임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 냉난방시설, 화재탐지시설 및 엘리베이터시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 가장형토지로서, 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약10m, 서측으로 약25M, 동측으로 약 8M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)
(2021-04-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(8차 변경시 도시계획선 변경예정[한국토지주택공
사인천광명시흥단지사업1부-5156(2019.09.09)호])(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2021-04-01)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부
제2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-22)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 시흥시 은행동 611-3, 1층 110호에 위치한 근린상가 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다. 해당 물건은 안산지원 2024타경70544 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경70544 (3)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 611-3, 1층 110호 (신주소: 경기도 시흥시 은계호수로 23)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 427,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

토지 지분: 14.343㎡ (약 4.34평)

건물 면적: 34.40㎡ (약 10.40평)

건물 지분: 34.4㎡ (약 10.40평)

건물 연면적 (총): 4,969.79㎡

토지 면적 (전체 필지): 1,102㎡

1.4. 특이사항

본 물건은 중복사건으로 진행되고 있음을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동에 소재하며, "은행고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건물은 남측 약 10m, 서측 약 25m, 동측 약 8m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m), 소로3류(폭 8m미만), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 3월 25일 접수된 국민은행의 근저당(을1)으로, 채권최고액은 1,164,000,000원입니다. 이에 따라 해당 근저당보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

갑4: 주식회사선호종합개발 - 소유권이전 3번신탁등기말소 (2024-03-25)

갑5: 강대식 - 소유권이전 (매매 금454,955,000원, 2024-03-25)

을1: 국민은행 - 근저당 (금1,164,000,000원, 2024-03-25, 말소기준권리)

갑6: 주식회사우리카드 - 가압류 (금25,882,099원, 2024-10-02, 말소)

갑7: 현대카드 - 가압류 (금56,977,839원, 2024-10-11, 말소)

갑8: 주식회사케이비국민카드 - 가압류 (금9,257,202원, 2024-10-25, 말소)

갑9: 주식회사가인유통 - 강제경매 (2,002,650원, 2024-11-15, 말소)

갑10: 국민은행 - 임의경매 (2025타경666, 2025-06-18, 말소)

갑11: 시흥시 - 압류 (교통행정 과-20933, 2025-07-01, 말소)

등기부채권 총액: 1,256,117,140원

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리(을1)보다 후순위에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 이는 미등기 권리 또는 별도 관리 대상이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 이는 공실 상태임을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 5층 건물로, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 건물 승인일은 2020년 6월 17일입니다.

4.2. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 해당 건물 1층에 위치하며, 공부상 용도는 "소매점"입니다. 현재는 "공실" 상태로 확인되었습니다. 건물은 철근콘크리트조 평지붕 구조이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

4.3. 건물 내 용도

본 물건은 1층 108호, 109호, 110호로 구성된 것으로 보이며, 공부상 용도는 소매점입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 학교, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설이 위치하여 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근 버스정류장을 통해 시내외로의 이동이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 관련

본 건은 중복사건으로 진행 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 경매 절차상의 혼선이나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 공실 및 임대 관련

현재 물건이 공실 상태이며 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 입찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험에 노출될 수 있으며, 임차인 유치에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

등기부채권 총액이 12억 원 이상으로 높고, 말소기준권리 이후 다수의 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 말소 예정입니다. 하지만 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 규제

본 토지는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 제2종근린생활시설로서, 학교 및 아파트 단지가 인접한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 공실 상태이며, 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 중복사건 진행 및 미확인 권리 가능성 등 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 주변 시세 및 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 면적을 확보할 수 있는 기회.

* 주변 아파트 단지 및 학교를 배후로 하는 잠재적 상권.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정할 수 있습니다. 그러나 본 물건의 적정 가치 판단을 위해서는 최근 주변 상가 건물의 실거래가, 현재 임대 시장 상황, 공실률, 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가 427,000,000원을 참고하되, 충분한 조사를 거쳐 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.