나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72182 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 624-11 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72182 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 624-11 2층203호 다세대주택 경매

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안산지원 경매5계 2024타경72182 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 웃말6길 21, 2층203호 | 감정가: 101,000,000원 | 최저가: 49,490,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 안산지원 2024타경72182 (1)

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 624-11 2층203호

용도: 다세대주택

사건번호: 안산지원 2024타경72182 (1)

감정가: 101,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조 정보

전용면적 (건물면적): 37.22㎡ (약 11.26평)

토지면적 (대지권): 17.91㎡ (약 5.42평)

건물구조: 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브 칼라슁글지붕 3층 건물 중 2층

사용승인일: 1993.05.29.

이용상태: 다세대주택 (방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산대학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 본건 건물까지 차량 진·출입이 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 '세장형'의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 일반적인 주거지역으로서의 가치를 갖습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

소유자는 고OO, 채무자는 미상입니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 (주의사항)

주택도시보증공사(HUG, 양도전 임차인 정연지)로부터 제출된 확약서가 가장 중요한 특이사항입니다.

확약서 주요 내용은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 것입니다.

이는 낙찰자가 인수할 수 있는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담(명도 리스크)이 해소되었음을 의미하며, 권리 분석상 큰 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 환경 분석

주위환경은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주로 주거 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 안산대학교가 위치하고 있어 학생 또는 교직원 등의 잠재적인 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

혐오시설 유무에 대해서는 별도의 정보가 확인되지 않았으며, 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

4.2. 건물 이용 및 설비 상태

건물은 다세대주택(방2, 거실 겸 주방 등)으로 주거에 적합한 형태로 이용 중입니다.

사용승인일이 1993년으로 다소 연식이 있으나, 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있어 생활에는 지장이 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 노후도 및 유지보수

사용승인일이 1993년으로 약 30년 경과된 건물입니다.

내부 구조 및 외벽 마감 상태가 감정평가서에 기술된 바와 같이 보통 수준이나, 향후 내부 수리 및 외부 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 지분율 관련

토지 지분율 및 건물 지분율 수치가 일반적인 다세대주택 등기부등본의 표현 방식과 다소 상이하게 제시되어 있습니다 (1791.5, 3722).

이는 면적 단위가 다르게 표기된 것으로 해석되나, 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로 소유권 이전에는 문제가 없으나, 등기부등본 확인을 통한 명확한 면적 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 안산대학교 인근에 위치한 연식 있는 다세대주택으로, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

가장 큰 잠재적 리스크였던 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금 문제가 확약서 제출로 인해 사실상 해소되어 낙찰자의 부담이 크게 줄었습니다.

감정가 1억 1백만원은 토지 및 건물 면적, 위치를 고려할 때 적정한 수준으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

권리관계의 명확성: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 권리분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

안정적인 임대 수요: 안산대학교가 인근에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 임대 수요 확보에 유리합니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 비교적 낮은 1억원대로, 소액으로 진입하여 임대 수익을 노릴 수 있는 투자 기회입니다.

법원 정보

안산지원 경매5계