나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72366 [2] 경기도 시흥시 조남동 719-1 케이엠텍지식산업센터 7층709호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72366 [2] 경기도 시흥시 조남동 719-1 케이엠텍지식산업센터 7층709호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경72366 | 소재지: 경기도 시흥시 수풀안길 9-36, 7층709호 (조남동,케이엠텍지식산업센터) | 감정가: 178,000,000원 | 최저가: 87,220,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 보고서 (안산지원 2024타경72366 (2))

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경72366 (2)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 719-1 케이엠텍지식산업센터 7층 709호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

감정가: 178,000,000원 (일억칠천팔백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

전용면적: 건물 50.40㎡ (약 15.25평) / 토지 12.75㎡ (약 3.86평)

특이사항: 유동화물건, 임대관계 미상

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치: 본건은 경기도 시흥시 조남동 소재이며, "목감동행정복지센터" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 아파트형공장(지식산업센터) 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 대상 빌딩까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 다만, 토지이용계획 상 소로3류 및 중로2류에 접하고 있으며, *철도보호지구*로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 향후 철도 관련 접근성이 확보될 수 있는 여건이 있으나, 소음 등의 문제는 체크가 필요합니다.

건물 구조: 피일씨구조 평스래브지붕 10층 중 7층이며, 외벽은 외장타일 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감된 것으로 보아 비교적 양호한 상태로 판단됩니다.

토지 이용: 부정형의 평탄한 토지로 현재 지식산업센터 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매로서, 채무자 홍OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 유OOOOOOO... (유동화회사)가 신청한 경매 건입니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 홍OO으로 동일하여 경매 진행 과정상 복잡한 이해관계는 적을 것으로 예상됩니다.

특이사항 (유동화물건): 채권자가 유동화 회사인 점은 해당 채권(NPL)이 금융기관으로부터 매각된 것임을 의미하며, 채권 회수 의지가 높으므로 경매가 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이므로 법정지상권 문제 등은 발생하지 않는 '클린(Clean)'한 형태의 경매 물건입니다.

임대차 관계: 임대관계는 감정평가서 상 '미상'으로 기재되어 있습니다. 입찰 전에 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임차인 유무, 보증금 및 차임 등을 반드시 확인하여 *대항력 있는 임차인*의 존재 여부를 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면, 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

용도 분석: 본건은 '지식산업센터' 용도로, 일반적인 주거지역의 생활 정보보다는 업무 환경에 초점을 맞추어야 합니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 직원 및 상주 인원의 편의시설(음식점, 카페, 은행 등) 이용은 원활할 것으로 판단됩니다.

토지 이용 계획: 도시지역 내 준주거지역 및 지구단위계획구역에 위치하여 비교적 양호한 개발 잠재력을 갖추고 있으나, *과밀억제권역*으로 지정되어 있어 추가적인 개발 규제가 따를 수 있습니다.

혐오 시설: 현장 주변에 직접적인 대형 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않으나, 철도보호지구 및 다수의 도로(소로3류, 중로2류)에 접하고 있는 만큼 소음 또는 진동 발생 가능성에 대한 현장 점검은 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

임대차 리스크: 현재 임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 등장 또는 불법 점유자 발생 가능성이 존재합니다. 명도 소송에 대비한 비용 및 시간 계획을 세워야 합니다.

유동화 채권 리스크: 유동화 회사는 일반적인 은행보다 채권 회수에 적극적이므로, 경매 취하 가능성은 상대적으로 낮다고 판단되지만, 채무자의 강력한 이의 제기 시 경매 일정이 지연될 가능성은 있습니다.

공용 면적: 지식산업센터 특성상 전용 면적 50.40㎡ 외에 공용 면적이 상당 부분 포함되어 분양 면적은 이보다 크게 산정됩니다. 평당 단가를 산정할 때는 이 점을 고려해야 합니다.

철도 및 도로 인접성: 교통은 편리하나, *철도보호지구* 및 주요 도로(중로2류) 인접에 따른 소음, 진동, 일조권 등의 침해 여부를 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

최고의 입지: 본건은 준주거지역 내에 위치한 지식산업센터로, 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 업무 환경과 정주 여건이 균형 잡힌 입지입니다.

투자 포인트: 시흥시 목감동 일대는 공공주택지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 꾸준한 인구 유입 및 개발 기대감이 존재하는 지역입니다. 현재 감정가 178,000,000원은 주변 실거래가와 비교하여 적정성을 판단해야 하지만, 유동화 물건의 신속한 경매 진행 특성상 낮은 최저가로 시작될 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

종합 의견: 본건은 전용면적 약 15.25평의 소형 지식산업센터 호실로, 소액 투자자 및 실사용 목적의 법인에게 적합한 물건입니다. 권리 관계는 '토지/건물 일괄매각'으로 비교적 깔끔하나, '임대관계 미상'이라는 가장 큰 리스크(명도 문제)가 존재합니다. 따라서 입찰 전 철저한 임차인 조사가 필요하며, 적정 낙찰가를 산정할 때는 명도 비용 및 리스크를 반드시 반영해야 합니다. 특히, 유동화 물건이므로 회차 진행에 따라 급격한 가격 하락이 예상되며, 경쟁률을 고려하여 2~3회차에 참여하는 전략이 유효해 보입니다.

법원 정보

안산지원 경매5계