나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [10] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 4층401호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [10] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 4층401호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경72762
• 주소: 경기도 시흥시 매화산단2길 23, 4층401호 (도창동,엘에이치에스프라자)
• 감정가: 509,000,000원
• 최저가: 249,410,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매5계 2024타경72762 | 소재지: 경기도 시흥시 매화산단2길 23, 4층401호 (도창동,엘에이치에스프라자) | 감정가: 509,000,000원 | 최저가: 249,410,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 안산지원 2024타경72762 (10)이며, 매각 대상은 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 4층401호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각 방식은 토지/건물 일괄매각, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 509,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자, 채무자는 주식회사(주OOOOOOOOOO)이며, 채권자는 농협은행(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 76.85㎡(약 23.25평)입니다.

건물 면적은 116.07㎡(약 35.11평)입니다.

토지 및 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 특이 사항

본건은 기준시점 현재 '유치권 행사 중'인 건물로 확인되어, 입찰 시 권리 관계에 대한 면밀한 분석과 조사가 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북동측 인근에 위치한 엘에이치에스프라자 4층입니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 일반공업지역 내 산업단지 주변으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

남서측으로 약 8M 도로 및 북동측으로 약 12M 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)에 해당하며, 일반산업단지 및 과밀억제권역에 속합니다. 이는 산업단지 지원 시설로서의 입지적 특성을 나타냅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 특성

본건은 부동산임의경매 사건으로, 근저당권에 기해 진행되는 일반적인 경매 절차입니다.

3.2. 핵심 리스크: 유치권

감정평가서상 '유치권 행사 중'임이 명시되어 있습니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 가장 중대한 권리상 하자이므로, 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:

1. 유치권의 존재 및 점유 사실 여부.

2. 유치권의 피담보채권(공사대금 등)의 발생 시점 및 금액.

3. 유치권의 성립 요건(적법한 점유, 공사대금 채권의 목적물과의 견련성 등) 충족 여부.

입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 건물의 이용 현황

대상 건물은 4층 건물이며, 본건 (401호)를 포함하여 건물 전체의 이용 현황은 다음과 같습니다:

- 1층: 7개 호실 중 4개 공실 (부동산, 커피숍 등 이용 중)

- 2층: 1개 호실 중 (주)LHS 이용 중

- 3층: 1개 호실 (공실)

- 4층: 1개 호실 (401호) (공실)

전반적으로 공실률이 매우 높습니다.

4.2. 대상 호실 (401호) 이용 상태

대상 물건인 4층 401호는 현재 '제1종근린생활시설'로 공실(Vacant) 상태입니다.

건물면적이 약 35평 규모로, 규모 자체는 산업단지 지원 시설에 적합할 수 있으나, 4층 입지 및 높은 공실률을 감안하면 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

4.3. 상권의 특징

일반공업지역 내 산업단지 지원 상권의 특성상, 주중 직장인 대상의 업무 지원 시설(사무실, 창고), 또는 식당/카페 등 제1종 근린생활시설로의 수요가 제한적일 수 있습니다. 높은 층수(4층)의 근린생활시설은 병원, 학원 등 특정 업종에 적합하나, 주변 환경을 볼 때 해당 수요는 미미할 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 생활 정보

인근에 "도창초등학교"가 위치해 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택 등과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 시설은 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오 시설 정보

본건 소재지는 일반공업지역 내 산업단지에 위치하고 있어, 일반적인 주거지역과는 달리 산업 시설에서 발생하는 소음, 분진, 물류 차량 통행 등이 상시 발생할 수 있습니다. 이는 이 지역 부동산의 고유한 환경적 특성으로 잠재적 리스크 요인으로 간주될 수 있습니다.

5.3. 잠재적 리스크

- 유치권 리스크: 유치권의 유효성 판단 및 채권 해결 방안이 불투명할 경우, 잔금 납부 후 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

- 공실 리스크: 현재 대상 물건뿐만 아니라 건물 전체의 공실률이 매우 높아, 낙찰 후 임대 수익을 창출하기까지 장기간 소요될 가능성이 높습니다. 4층 상가라는 입지적 약점이 이를 더욱 심화시킵니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 공업단지 지원 시설 내 위치한 근린생활시설로서, 토지 이용 계획상으로는 잠재력을 지니고 있으나, '유치권'이라는 중대한 권리상 하자 및 '높은 공실률'이라는 시장 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자에게는 위험도가 높은 물건으로 판단되며, 유치권 해결 능력이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 권리 해결 능력: 유치권 채권자와 협상 또는 법적 대응을 통해 채권을 소멸시키거나 인수액을 낮출 수 있다면, 감정가 대비 매우 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

2. 비교적 넓은 면적: 약 35평의 전용 면적은 산업단지 관련 사무실, 창고형 오피스, 또는 특정 용도의 근린생활시설로 활용하기에 충분한 크기입니다.

3. 도로 접근성: 대로 및 중로에 접하고 있어 물류 및 차량 접근성은 양호합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계