나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50561 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-106호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 [지하철4호선 안산역] 남서측 인근 신길동에 위치하고, 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 1층 씨비-106호外 11개호 로서,
외벽 : 강화유리 마감 + 복합판넬 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 강화유리 마감 등

이용상태

본건은 경계상 벽체 구분 없이 일체로 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생/급수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 광평수의 사다리형 평지로 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 40M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재상사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 본건 기호 3) 입구에 산업용 문이 설치되어 있고, 기호 6) 내부에 복층 사무실, 계단 등이 설치되어 있으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 해당물건은 "반월특수지역"에 해당하므로 “법령정보센터”의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격 대해서 사전 확인요함.
감정평사서상 본건 목록1~12는 경계상 벽체 구분 없이 일체로 이용중인 것으로 조사 되었으나, 각 호수의 경계 및 위치 확인이 가능하며 경계벽은 필요시 복원이 용이할 것으로 판단된다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 1229번지에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층 씨비-106호입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경50561 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 지식산업센터입니다.

감정가는 3,003,000,000원입니다.

토지 면적은 114.24㎡ (약 34.55평)이며, 토지 지분도 동일합니다. 건물 면적은 331.20㎡ (약 100.20평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 1229번지에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

지하철 4호선 안산역이 인근에 소재하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장도 인근에 있습니다.

건물은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 1층 씨비-106호 외 11개 호실에 해당합니다.

외벽은 강화유리 및 복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 강화유리로 되어 있습니다.

건물 내부는 일체로 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 광평수의 사다리형이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 일반공업지역, 국가산업단지(반월국가산업단지), 반월특수지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산임의경매로, 채권자인 중소기업은행의 신청에 의해 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

따라서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리(을1, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,990,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 안산시 단원구 신길동의 국가산업단지 내에 위치하여, 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있습니다.

주변 산업체와의 연계성, 관련 종사자들의 이용 편의성을 고려할 때, 지식산업센터로서의 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

지하철 4호선 안산역이 인접해 있어 직원의 출퇴근 및 물류 이동에 유리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 상업 및 공업지역에 위치하여 주거 편의시설보다는 산업 활동에 적합한 환경입니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 공업지구 내 근린생활시설 등이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

일괄매각 대상인 본 물건은 12개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 사업 확장에 유리할 수 있으나, 향후 각 호실의 분할, 명도, 관리 등에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다. 감정평가서에는 경계 확인 및 복원이 용이할 것으로 판단된다는 내용이 있습니다.

본 물건은 "반월특수지역"에 해당하므로, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 및 국가산업단지 관리기본계획에 따른 산업단지 입주 자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 입주 자격 미비 시 사업 영위에 제약이 따를 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 권리 관계의 복잡성을 내포할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 국가산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 분진 등 산업 활동에 따른 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 신길동의 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층에 위치한 대형 지식산업센터 물건입니다. 12개 호실이 일체로 이용 가능하며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 교통 접근성 또한 비교적 양호합니다. 다만, 반월특수지역의 입주 자격 제한 사항은 반드시 사전 확인이 필요한 핵심적인 리스크 요인입니다. 권리 관계는 임의경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 접근성을 갖춘 국가산업단지 내 위치.

12개 호실 일체 이용으로 인한 넓은 면적과 다양한 활용 가능성.

지식산업센터로서의 사업 확장 및 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 향후 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가, 본건의 구체적인 활용 계획, 그리고 가장 중요한 반월특수지역의 입주 자격 충족 여부 및 이에 따른 사업 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 12개 호실의 일체 활용 방안(분할, 임대, 직접 사용 등)에 따라 가치가 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사업 계획 수립 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 실제 명도 대상이 되는 점유자에 대한 명도 가능성과 명도 비용도 고려해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.