나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [1] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [1] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경72762 | 소재지: 경기도 시흥시 매화산단2길 23, 1층101호 (도창동,엘에이치에스프라자) | 감정가: 753,000,000원 | 최저가: 368,970,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경72762 (1)

소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층101호

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설로 이용 중-천마부동산)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물면적: 40.02㎡ (약 12.11평)

제시외면적: 토지/건물 모두 0.00㎡ (별도 포함 면적 없음)

1.3. 감정가 및 특이 사항

감정가: 753,000,000원

특이사항: 유치권 행사 중 (경매 진행 시 필히 참고 요망)

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 도창동 소재 '도창초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 산업단지 지역입니다. 전체적인 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건은 공히 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지 위에 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다. 본 건 토지는 남서측으로 노폭 약 8M 지하차도 도로, 북동측으로 노폭 약 12M 포장도로와 각각 접하고 있어 양호한 도로 접근성을 가집니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 복합판넬, 페어글라스, 석제붙임 마감 등으로, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 창호로 시공되었습니다. 공동 위생/급배수/화재경보/옥내소화전/승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태는 현재 제1종근린생활시설('천마부동산')로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접합합니다. 일반산업단지 및 과밀억제권역에 속해 있습니다. 이는 상업 및 산업 활동에 유리한 토지 이용 환경임을 시사합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

3.2. 유치권 분석 (가장 중요한 특이사항)

**본 건은 기준시점 현재 '유치권 행사 중'인 건물임이 감정평가서에 명시되어 있습니다.**

유치권은 경매에서 가장 위험성이 높은 권리 중 하나입니다. 만약 유치권이 성립한다면 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 유치권의 존재 여부, 성립 요건 충족 여부(채권의 존재, 점유의 계속, 목적물과의 견련성 등), 신고된 금액의 적정성 등에 대해 입찰 전 반드시 **현장조사와 법률 전문가의 면밀한 분석**을 통해 철저히 검증해야 합니다. 유치권의 사실상/법률상 배제가 입찰의 핵심입니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인 또는 현 점유자에 대한 명도 저항이 발생할 수 있으므로, 보증금 및 차임, 전입/사업자등록 여부 등을 확인하고 명도 비용 및 기간을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 산업단지 내 근린생활시설로서, 주 소비층은 주변 산업단지 종사자와 인근 아파트 및 다세대 주택 거주민입니다. 현재 '천마부동산'으로 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 주변 업무시설 및 주거시설을 대상으로 하는 서비스업종(부동산, 식음료, 편의시설 등)에 적합한 입지로 보입니다. 유동인구보다는 고정된 배후 수요를 기반으로 하는 안정적인 상권을 형성할 가능성이 높습니다. 감정평가서상 다른 호실들의 이용 상태를 보면, 부동산, PC방, 커피전문점 등이 입점해 있으며 일부 공실도 존재합니다. 상권 활성화 정도에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

본 건물 인근에는 '도창초등학교'가 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 특별히 인근에 혐오시설이 보고되거나 검색되지는 않았습니다. 도창동은 일반공업지역, 산업단지 내 위치하고 있어 생활 편의 시설보다는 산업 관련 시설의 비중이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 인수 위험

앞서 언급했듯이, 유치권은 본 건의 **최대 리스크**입니다. 유치권 신고 자체가 허위일 수도 있으나, 매각 물건명세서에 기재된 이상 매수인의 책임 하에 해결해야 합니다. 유치권자에 대한 채무 변제나 명도소송을 통한 법적 대응이 필요할 수 있으며, 이로 인해 예상치 못한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 공실 리스크

건물 내 다른 호실에 공실이 존재하는 것으로 보아, 상권이 완전히 활성화되지 않았을 가능성이 있습니다. 근린생활시설의 경우 지속적인 공실은 수익률 저하의 주된 원인이 되므로, 주변의 임대 수요와 임대료 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5.3. 일반공업지역 제한

본 건의 토지이용계획상 일반공업지역으로 지정되어 있어, 입점 가능한 업종에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 일반공업지역 내 산업단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 근린생활시설 1층 물건입니다. 입지 조건과 건물 상태는 보통 이상으로 평가되나, 감정가 대비 투자 적정성을 판단하는 데 있어 **'유치권'이라는 중대한 권리적 리스크**를 안고 있습니다. 유치권의 법적, 사실적 성립 여부에 따라 투자 가치가 극명하게 달라질 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

- 산업단지 내 위치하여 고정적인 직장인 수요 확보 가능성이 높음.

- 대로 및 중로에 접합하는 코너부근의 입지로 광고 효과 및 접근성이 양호함.

**성공적인 투자를 위해서는 유치권의 명확한 해결 방안을 수립하고, 주변 공실률 및 임대 시세를 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.** 유치권 분석 능력과 명도 역량을 갖춘 투자자에게 매력적인 고수익 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계