나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [5] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층105호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [5] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층105호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경72762 | 소재지: 경기도 시흥시 매화산단2길 23, 1층105호 (도창동,엘에이치에스프라자) | 감정가: 733,000,000원 | 최저가: 359,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경기도 시흥시 도창동 엘에이치에스프라자 1층 근린생활시설 (안산지원 2024타경72762 (5))

1.1. 개요 및 면적 정보

> 사건번호: 안산지원 2024타경72762 (5)

> 소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층105호

> 용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설)

> 감정가: 733,000,000원

> 매각대상: 토지/건물일괄매각

> 경매구분: 부동산임의경매

>

> * **토지면적:** 26.32㎡ (약 7.96평)

> * **건물면적:** 39.75㎡ (약 12.02평)

> (본 물건은 집합건물로, 건물면적은 전용면적에 해당하며 별도의 분양면적 표시는 없음. 제시외 면적 없음.)

1.2. 입지조건 분석

> 본 물건은 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북동측 인근에 위치한 엘에이치에스프라자 1층 상가입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 산업단지 내에 조성된 지원시설 지역입니다.

>

> * **교통:** 본건까지 차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남서측으로 약 8M, 북동측으로 약 12M 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

> * **개발 호재 및 지역 특성:** 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 내에 속해 있어, 산업단지 근로자 및 인근 주거시설 거주자를 배후로 하는 상권의 성격을 띠고 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있어 광역적인 접근성도 확보하고 있습니다.

1.3. 권리분석

> 본 물건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 '주OOOOOOOOOO'로 동일하고 채권자는 '농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다.

>

> * **최대 리스크: 유치권 신고**

> 특이사항으로 **'유치권'**이 신고되어 있습니다. 감정평가서에도 "본건 건물은 기준시점 현재 유치권 행사 중인 건물인 바 경매 진행 시 참고 바람."이라고 명시되어 있습니다.

> * **권리 분석 요점:**

> 1. 유치권 성립 여부: 유치권의 피담보채권액, 공사 잔대금 채권의 발생 시점, 점유 개시 시점 등 그 성립 여부와 대항력을 면밀히 검토해야 합니다. 유치권은 매수인이 인수할 가능성이 있는 중대한 권리상의 하자이므로, 투자 전 반드시 현장조사 및 법률 전문가의 자문을 통한 정밀 분석이 필수적입니다.

> 2. 대항력 있는 임차인 여부: 임대차 관계는 미상으로 확인되므로, 임차인 유무 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.

> * **결론:** 유치권 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 하며, 매수 후 유치권 부존재 소송 등 법적 대응을 염두에 두어야 할 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 이용 현황

> * **상권 특성:** 산업단지 내 지원시설 용도의 상권으로, 주된 고객층은 산업단지 내 근로자 및 인근 아파트, 다세대주택 등 주거지역 주민입니다.

> * **건물 현황:** 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 1층에 위치하며, 외관은 복합판넬, 페어글라스, 석제붙임 마감 등으로 깨끗하게 유지되어 있습니다.

> * **이용상태:** 본건(1층 105호)은 **제1종근린생활시설('공실')**로 이용 중입니다. 감정평가 당시 공실 상태로 확인되었으며, 공실은 투자자에게 빠른 명도 및 즉시 용도 변경 후 임차인 유치의 기회를 제공할 수 있으나, 동시에 해당 상권의 공실률에 대한 추가 검토가 필요합니다.

> * **1층 이용 현황:** 1층에는 "천마부동산", "왕PC", "PLZ_Coffee" 등 다양한 근린생활시설이 입점되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 환경

> * **교육 시설:** "도창초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 확보되어 있습니다.

> * **도로 환경:** 남서측 8M, 북동측 12M 도로에 접하고 대로1류(폭 35m~40m)와도 접하고 있어 교통망은 양호합니다.

> * **설비:** 공동 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항 (혐오시설 포함)

> * **유치권 리스크:** 본 보고서의 핵심 리스크이며, 가장 높은 주의가 요구됩니다.

> * **공실 리스크:** 현재 '공실' 상태이므로, 낙찰 후 새로운 임차인을 구하기 위한 시간과 비용(인테리어 등)이 발생할 수 있습니다. 상권 활성화 정도에 따른 임차 수요를 냉철하게 판단해야 합니다.

> * **용도 지역 관련:** 토지이용계획상 **'일반공업지역'**에 속해 있습니다. 주변에 산업 시설이 밀집되어 있을 가능성이 높으므로, 일반적인 주거지역 인근 상권과는 차이가 있음을 인지해야 합니다. 산업단지 지원시설 상가라는 특성을 이해하고 투자해야 합니다.

> * **혐오시설 가능성:** 일반공업지역의 특성상 인근에 공장, 오폐수 처리 시설, 폐기물 처리장 등 산업 관련 혐오시설이 존재할 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 방문 시 반드시 주변 환경을 육안으로 확인하고 지도를 통해 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

> 본 물건은 산업단지 내 지원시설 용도의 1층 상가로, 감정가 7억 3천 3백만원의 비교적 규모가 있는 상업용 부동산입니다. 위치는 산업단지 근로자와 인근 주민의 수요를 모두 흡수할 수 있는 복합적인 상권의 초입에 위치합니다.

>

> **투자 포인트:**

> 1. **1층 상가의 희소성:** 1층은 접근성이 가장 뛰어나 임차인 유치에 유리하며, 공실 상태이므로 새로운 업종 선정이 자유롭습니다.

> 2. **산업단지 고정 수요:** 일반공업지역 내 위치하여 산업단지의 고정적인 근로자 수요를 배후로 합니다.

> 3. **광역 교통망:** 대로1류에 접하고 있어 물류 및 교통 여건이 양호하며, 이는 잠재적 임차인에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

> 4. **권리 문제에 대한 낮은 입찰가 형성 기대:** 유치권 신고라는 명확한 권리상 리스크가 있으므로, 1회 또는 2회 유찰을 거쳐 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

>

> **종합 의견:**

> 본 물건은 높은 유치권 리스크를 안고 있으나, 이 리스크가 투자자에게 **'저가 매수 기회'**를 제공하는 역설적인 상황입니다. 입찰 참여 전 **유치권 채권의 실제 존재 여부 및 금액을 철저히 분석**하고, 명도 및 법적 대응에 필요한 비용과 시간을 투자할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다. 리스크 분석이 선행된다면, 좋은 입지의 1층 상가를 감정가 이하의 합리적인 가격에 확보할 수 있는 투자 기회가 될 것입니다.

법원 정보

안산지원 경매5계