나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [4] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72762 [4] 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경72762
• 주소: 경기도 시흥시 매화산단2길 23, 1층104호 (도창동,엘에이치에스프라자)
• 감정가: 733,000,000원
• 최저가: 359,170,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매5계 2024타경72762 | 소재지: 경기도 시흥시 매화산단2길 23, 1층104호 (도창동,엘에이치에스프라자) | 감정가: 733,000,000원 | 최저가: 359,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 안산지원 2024타경72762 (4) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 도창동 508-16 엘에이치에스프라자 1층104호이며, 용도는 근린생활시설(제1종근린생활시설)입니다.

감정가는 733,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적은 26.32㎡ (약 7.96평), 건물면적은 39.75㎡ (약 12.02평)입니다.

1.2. 특징 및 요약

본 물건은 시흥시 도창동 일반공업지역 내 위치한 근린생활시설로서, 주변은 산업단지 환경이 주를 이루며 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 현재 '유치권 행사중'이라는 점이며, 이는 입찰 전 반드시 명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 해결 방안을 모색해야 하는 핵심 사항입니다.

현재 104호는 '왕pc'라는 상호로 PC방으로 이용 중이며, 상가 건물 내 다른 호실들이 일부 공실인 점도 고려해야 할 요소입니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경기도 시흥시 도창동 "도창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 일반공업지역 내 산업단지 환경에 자리하고 있습니다.

주위는 산업단지 종사자들을 배후로 하는 근린생활시설 및 업무시설, 소규모 주거시설 등이 혼재되어 있어, 산업단지 관련 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 환경은 남서측으로 약 8M 도로 및 지하차도, 북동측으로 약 12M 포장도로와 각각 접하고 있어 양호한 접근성을 가집니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

가장 중요하고 위험한 특이사항은 '유치권'이 신고되어 있으며, '본건 건물은 기준시점 현재 유치권 행사중인 건물'이라는 사실이 감정평가서에 명시되어 있습니다.

유치권은 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수할 수도 있는 매우 중대한 권리상의 리스크이므로, 입찰 희망자는 반드시 법원에 제출된 유치권 신고서, 관련 서류 및 점유 관계를 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 실제 유치권의 존부 및 범위를 확인해야 합니다. 만약 유치권이 성립한다면, 낙찰자는 그 금액을 변제해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.

다른 주의사항은 별도로 없으나, 유치권 문제 해결 없이는 명도가 어려울 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본 물건이 위치한 엘에이치에스프라자는 산업단지 내에 위치하여, 주중 산업 시설 종사자를 주된 수요층으로 합니다.

대상 호실인 1층 104호는 현재 "왕pc"로 이용 중인 것으로 보아, 젊은 층이나 직장인들을 대상으로 하는 PC방 수요를 흡수하고 있습니다.

감정평가서에 따르면, 건물 내 10개의 호실 중 '천마부동산(2개 호실)', '왕pc(1개 호실)', 'plz_coffee(1개 호실)', '(주)LHS(1개 호실)' 총 5개 호실이 이용 중이며 나머지 5개 호실은 '공실' 상태입니다.

공실률이 비교적 높은 것은 상권 활성화가 미진하거나, 공급에 비해 수요가 부족함을 시사할 수 있습니다. 이는 향후 임차인 모집에 어려움을 겪을 수 있는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

본 물건은 '도창초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있어, 학교와의 접근성이 있습니다.

인근에 아파트, 다세대주택 등 주거 시설이 혼재되어 있어, 단순 업무 지구를 넘어선 생활 기반 시설의 수요도 어느 정도 존재할 수 있습니다.

주변에 쓰레기 매립장, 소각장, 원자력발전소 등 일반적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반공업지역 및 일반산업단지 내에 위치한 특성상, 산업 활동과 관련된 소음, 환경 요소 등은 일반 주거지역보다 높을 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 유치권 행사가 가장 큰 리스크입니다. 유치권의 적법성과 피담보채권액을 정확히 파악하고, 명도 전략 및 예상 비용을 산출해야 합니다.

2. 높은 공실률: 건물 전체의 공실률(5/10)이 높다는 점은 향후 임대 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 상권의 동향을 지속적으로 파악해야 합니다.

3. 산업단지 경기 변동: 일반공업지역 특성상, 인근 산업단지의 경기 변동이나 업체 입주율 변화에 따라 상권이 민감하게 반응할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 일반공업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 개발 방향이나 토지 이용 계획에 대한 예측 가능성은 높습니다. (도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지)

감정가(7.33억) 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우, 유치권 해결 비용을 고려하더라도 충분한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 유치권이 성립하는 경우 예상되는 비용을 입찰가에 반영하지 않으면 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 권리 분석의 난이도가 높은 물건입니다.

법률 전문가와 협력하여 유치권 문제를 해결할 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

3. 투자 포인트

최고의 입지:

일반공업지역, 일반산업단지 내 코너 상가로서, 산업단지 종사자라는 명확한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

대로1류(폭 35m-40m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합하는 입지적 우위가 있어, 차량 및 유동 인구의 접근성이 우수합니다.

투자 포인트:

1. 유치권 협상 여부에 따른 고수익 가능성: 유치권이라는 중대한 권리 리스크 때문에 경쟁률이 낮아질 경우, 낮은 가격에 낙찰받아 유치권 문제를 성공적으로 해결한다면 높은 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 안정적인 임대 수요 기반: 현재 PC방이 영업 중이며, 임차인이 확보된 상태입니다. 산업단지 내 근린생활시설은 기본적인 산업단지 관련 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가집니다.

3. 토지이용계획상의 잠재력: 도시지역 내 일반공업지역, 지구단위계획구역으로서, 장기적인 관점에서 토지의 용도적 가치가 명확합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계