나이스옥션 법원경매 인천 2024타경520727 [1] 인천광역시 부평구 부평동 449-4 하임힐 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2024.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근의 "장제로" 및 "충선로" 및 "부평문화로"
로변에 버스정류장이 소재하고, 남서측 근거리에 경인선전철 및 인천도시철도1호선 환승
역인 "부평역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 205호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 7월 14일]

이용상태

"오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
CCTV설비, 도시가스시설, 난방설비 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지로서, "업무시설 및 공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건의 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 205,000,000원) 등기가 등재
되어 있으니, 경매참여시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경520727 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 449-4 하임힐 2층205호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 73.12㎡ (약 22.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황:

* 단지 인근 "장제로", "충선로", "부평문화로" 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 남서측 근거리에 경인선 전철 및 인천도시철도 1호선 환승역인 "부평역"이 위치하고 있어 교통의 요지임.

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도로 접근성이 양호함.

* 건물의 구조 및 이용상태:

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 205호임.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

* 집합건축물대장상 사용승인일은 2016년 7월 14일임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 유사사다리형 평지로서, "업무시설 및 공동주택" 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (주식회사 페이금융대부, 2021.06.03. 접수).

* 등기부채권 총액: 586,000,000원 (갑2, 을3, 갑4, 갑5 합산).

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ).

* 보증금: 205,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자: 2021-03-12.

* 확정일자: 2021-02-17.

* 배당신고일자: 2023-04-26.

* 대항력: 없음.

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨. 집합건물 등기부요약 상 주택임차권(을4)은 말소 예정임. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 4번 주택임차권등기가 명시(주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출)되어 있어, 이에 대한 최종 확인 및 법률 전문가와의 상담을 권고함.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 일대는 인천의 주요 상업 및 교통 중심지인 부평역을 배후로 하여 오피스텔, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 분포하고 있음.

* "굴다리오거리" 및 "부평역" 중심의 상권을 인접하고 있어, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 쇼핑몰, 문화시설 등이 밀집해 있으며, 유동인구가 매우 풍부한 지역임.

* 젊은 층과 직장인을 중심으로 활발한 소비 활동이 이루어지는 상권으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* "부평역"을 중심으로 롯데백화점, CGV, 다수의 대형 상업시설, 병원, 은행 등 최상의 생활 편의시설을 도보로 이용 가능함.

* 주변에 다수의 마트, 편의점, 식당가 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 모든 인프라가 완벽하게 갖추어져 있음.

* 주차: 건물 내 기본적인 기계식 주차설비가 갖추어져 있으나, 이용 가능 대수 및 요금 등 상세 내용은 별도 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 일반적으로 유찰 후 재매각되는 경우 특별한 사유가 있을 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요함. (주의: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 준비 필수)

* 임차인 권리관계: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 명시되어 있어, 잠재적인 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됨. (단, 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 판단됨)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있으므로, 경매 참여 시 관련 세부 내용을 반드시 확인하고 이해해야 함.

* 오피스텔 시장 변동성: 금리 변동, 지역 내 신규 공급, 공실률 등 외부 경제 및 부동산 시장 환경 변화에 따라 오피스텔의 가치 변동성이 존재할 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 현장 방문 시 주변 환경을 다시 한번 면밀히 확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천의 핵심 상업 및 교통 요지인 부평역 초역세권에 위치하여 탁월한 입지 조건을 자랑함.

* 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮고, 현대적인 설비(승강기, 스프링클러, CCTV, 도시가스 등)를 갖추고 있음.

* 재매각 물건이라는 점과 임차인 권리관계에 대한 명확한 확인이 요구되는 점은 유의해야 할 부분임.

* 권리분석 상 인수되는 보증금이 없고 모든 권리가 말소될 예정이라는 점은 긍정적이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기에 대한 최종 확인은 필수적임.

* 종합적으로 볼 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 최소화한다면, 역세권 오피스텔로서의 투자 가치는 높다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부평역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 매우 높음.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 영화관, 대형마트 등 각종 편의시설 및 관공서, 병원 등이 밀집해 있어 주거 만족도가 높음.

* 안정적인 임대 수요: 부평역 일대는 유동인구가 많고 상업 활동이 활발하여 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 개발 호재: 부평역 주변 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획 등으로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 232,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (인천광역시 부평구 부평동 449-4 하임힐):

* 2026년 1월 5일 거래: 65.93㎡, 200,000,000원 (약 3,033,514원/㎡)

* 2026년 2월 20일 거래: 58.21㎡, 185,000,000원 (약 3,178,148원/㎡)

* 본건 건물 면적(73.12㎡) 기준 시세 추정:

* 최근 실거래가 평균(약 3,105,831원/㎡) 적용 시: 73.12㎡ * 3,105,831원/㎡ ≈ 227,181,550원

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가가 최근 실거래가와 유사한 수준으로, 시세 대비 적정하게 책정된 것으로 판단됨.

* 재매각 물건임을 감안하여, 입찰자의 경쟁 심리가 낮을 수 있다는 점을 고려.

* 임차인 권리관계에 대한 최종 확인 및 법률 검토 후, 무리한 경쟁 없이 인수되는 권리가 없다는 전제 하에 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 입찰 고려.

* 권장 입찰가 범위: 감정가(232,000,000원)를 기준으로, 보수적으로 접근하여 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

* (필수) 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 현금 또는 이에 상응하는 지급보증서 등으로 준비해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.