나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552618 [1] 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층915호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 검단사거리역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 알씨구조, 에스알씨구조(철근)콘크리트지붕 11층 중 제9층 제915호로서,
(사용승인일자 : 2004.11.05)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 자동차관련시설 및 제1종근린생활시설, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 지구단위계획구역(마전택지) , 도로(접합) , 주차장, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 2026.05.02. 마전복합타워관리단의 회신서에 의하면 2026.04.까지 공용부분에 대한 관리비 4,545,996원이 미납된 상태이며, 위 금액은 매수인이 승계함
- 2026.04.23. 이의신청서에 의하면 천장에 구멍이 있는 등 일부 구조가 훼손된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경552618 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층 915호

용도: 자동차 관련시설 (건축물 현황상 자동차 관련시설, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 복합 용도)

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

토지 지분: 5.06㎡ (약 1.53평)

건물 면적: 31.08㎡ (약 9.40평)

건물 지분: 31.08㎡ (약 9.40평)

1.4. 건물 정보

사용승인일자: 2004년 11월 05일

구조: 일반철골구조 및 RC구조, SRC구조 (철근) 콘크리트 지붕, 11층 중 9층

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 재매각, 대항력있는 임차인 (단, 권리분석 상 대항력 없음으로 판단됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 왕길동에 위치한 "검단사거리역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인천2호선 검단사거리역 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 사다리형 평지로서 건부지로 이용 중입니다. 본 건 북측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역 (마전택지), 도로, 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부평세무서장의 압류 (2023년 03월 22일)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 1번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (문형민)

보증금: 114,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 07일

확정일자: 2021년 11월 17일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으나, 배당신고일자 및 권리분석 상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 114,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (백상훈, 2021.12.07)

* 주택임차권 (문형민, 2023.02.16, 말소 예정)

* 압류 (부평세무서장, 2023.03.22, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2024.08.20, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024.09.03, 말소)

* 압류 (서구청, 2025.05.12, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 환경

본 건이 위치한 검단사거리역 인근은 업무시설과 근린생활시설이 밀집한 상권입니다. 최근 검단신도시 개발과 함께 상권이 확장 및 활성화되고 있으며, 신흥 상권과 구도심 상권을 잇는 중심부에 위치하고 있습니다.

4.2. 주요 시설 및 상업 시설

검단사거리역 주변으로 다양한 상업 시설, 마트, 의료기관 등이 분포하고 있습니다. 또한, 인근에 대규모 주상복합 단지 및 개발 예정인 법조타운 등이 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인천2호선 검단사거리역을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행 중에 있습니다. 또한, 주변에 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 환경

해당 건물은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 요양원(더편한요양원)이 소재하고 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 이전 입찰에서 낙찰되지 않아 재매각되는 물건입니다. 이는 유찰 또는 취하 사유가 있었음을 시사합니다.

6.2. 미납 관리비 인수

2026년 04월까지 발생한 공용부분 관리비 4,545,996원이 미납 상태이며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

6.3. 건물 구조 훼손

천장에 구멍이 있는 등 일부 구조가 훼손된 상태로 확인되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 임차인 관련 불확실성

특이사항에 "대항력있는 임차인"으로 언급되었으나, 권리분석 상 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 주택임차권 등기가 존재하며 HUG의 말소 동의가 있었으나, 관련 세부 내용 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 검단사거리역 역세권에 위치한 자동차 관련시설입니다. 우수한 교통 환경과 상업 및 업무시설 밀집 지역의 입지 조건을 갖추고 있으나, 재매각, 건물 일부 훼손, 미납 관리비 인수 등의 리스크 요소를 안고 있습니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 관련 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 검단사거리역 역세권 입지

* 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역으로 상업적 활용 가능성

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성 (권리상 인수 부담 적음)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로 감정가 110,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정가: 110,000,000원

* 미납 관리비 인수액: 4,545,996원

* 건물 훼손 수리 예상 비용

최종 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 향후 예상되는 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려한 상세한 부동산 투자 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.