나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569647 [1] 인천광역시 동구 송림동 102-9 예성아파트 5층503호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569647 [1] 인천광역시 동구 송림동 102-9 예성아파트 5층503호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매17계 2024타경569647 | 소재지: 인천광역시 동구 재능로 17, 5층503호 (송림동,예성아파트) | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 176,000,000원 | 용도: 아파트

1. 인천지방법원 2024타경569647 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경569647 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송림동 102-9 예성아파트 5층503호

용도: 아파트

감정가: 176,000,000원

토지면적: 47.11㎡ (약 14.25평)

토지 지분율: 4710.7

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 80.88㎡ (약 24.46평)

건물 전용면적: 80.88㎡ (약 24.46평)

건물 분양면적: (제공된 정보 없음, 일반적으로 전용면적보다 넓음)

건물 지분율: 8088

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 변OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: (정보 없음)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "박문로터리" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 2003년 7월 14일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 503호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 상하수도, 주차, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리꼴 모양의 토지로, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(박문여고주변), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동산중·고, 선인중, 선화여중, 인화여고), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

공부와의 차이: 해당 사항이 없습니다.

기타 참고사항:

본건 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조 등은 공부 및 인근 유사 물건의 평가 전례를 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가되었으며, 임대 여부는 파악하지 못했습니다.

등기사항전부증명서상 2023년 12월 11일자로 임차권등기명령(사건번호 2023카임4194)이 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 고윤경 씨로, 임차보증금 170,000,000원, 임대차 계약일 2021년 10월 18일, 주민등록일 및 점유개시일 2021년 11월 12일, 확정일자 2021년 10월 19일입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 동구 송림동, "박문로터리" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 단독주택, 아파트가 혼재하며, 근린생활시설이 산재해 있어 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

교통망으로는 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자는 변OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계로는 2023년 12월 11일자로 등기된 임차권등기명령(사건번호 2023카임4194)이 있습니다. 임차인은 고윤경 씨이며, 170,000,000원의 보증금으로 2021년 10월 18일 임대차 계약을 체결하였고, 2021년 11월 12일부터 점유 및 주민등록을 하였으며, 2021년 10월 19일 확정일자를 받았습니다.

이 임차권등기명령의 말소 기준권리(저당권, 가압류, 압류 등) 대비 순위를 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 임차권등기명령이 말소 기준권리보다 늦게 등기되었다면 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높으나, 선순위 임차인의 경우 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 본 건의 경우, 임차권등기명령의 상세한 법적 성격과 말소 기준권리와의 관계를 면밀히 분석해야 합니다. (참고: 제공된 정보만으로는 말소기준권리가 명확하지 않으므로, 실제 권리분석 시에는 등기부등본 상의 모든 권리 내역을 확인해야 합니다.)

1.5. 상권분석

본 아파트가 위치한 송림동 일대는 주거 기능이 중심인 지역입니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트가 혼재하고 있으며, 근린생활시설이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의업종이 밀집되어 있을 것으로 예상되며, 유동인구는 해당 지역 주민 및 인근 지역 거주자로 형성될 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

주변에 동산중·고등학교, 선인중학교, 선화여자중학교, 인화여자고등학교 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

교통 편의성: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 쇼핑 및 식사, 금융 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 가능성: 등기된 임차권등기명령의 세부 내용 및 말소 기준 권리와의 관계에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리분석이 필수적입니다. (총 보증금 1억 7천만원)

부동산 시장 변동성: 금리 인상, 경기 침체 등 외부 요인에 의한 부동산 시장의 가격 하락 위험을 고려해야 합니다.

건물 노후화: 2003년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

현장 확인의 한계: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 상태, 임대 여부 등을 정확히 파악하지 못했으므로, 실제 물건 확인 시 예상치 못한 문제점이 발견될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 동구 송림동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 주거 환경은 무난한 편입니다. 교통 접근성 또한 양호합니다.

감정가는 1억 7천 6백만원이나, 1억 7천만원의 임차보증금이 등기되어 있어 권리 분석상 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인의 대항력 유무 및 낙찰 시 보증금 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 가장 중요합니다.

만약 임차인 인수 부담이 없거나, 인수하더라도 시세 대비 충분한 차익을 기대할 수 있는 수준이라면 투자를 고려해볼 만합니다. 하지만, 인수 부담이 클 경우 상당한 리스크가 따르므로 전문가와 함께 면밀한 분석 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

입지: 인천 동구 주거 지역 내 위치, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성.

가치: 감정가 대비 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회 (단, 권리관계 확인 필수).

잠재력: 향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 가능성 (추가적인 지역 분석 필요).

법원 정보

인천지방법원 경매17계