나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582459 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 206-29 센트럴탑 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582459 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 206-29 센트럴탑 4층404호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경582459
• 주소: 인천광역시 미추홀구 경인로349번길 36, 4층404호 (주안동,센트럴탑)
• 감정가: 192,000,000원
• 최저가: 94,080,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매17계 2024타경582459 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로349번길 36, 4층404호 (주안동,센트럴탑) | 감정가: 192,000,000원 | 최저가: 94,080,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2024타경582459 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582459 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 206-29 센트럴탑 4층 404호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지면적: 11.68㎡ (약 3.53평)

토지 지분율: 1168

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.86㎡ (약 19.62평)

건물 지분율: 6486

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "시민공원역" 북서측에 인접해 있습니다. 주변은 상업 및 업무지대로 형성되어 있어 활동성이 좋은 지역입니다. 차량 접근성이 자유롭고, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 있으며, 지하철역(시민공원역)이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 4층 404호이며, 외부 마감은 석재 및 페인팅, 내부는 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 건물 면적은 64.86㎡ (약 19.62평)으로 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 정방형의 평지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 면적은 11.68㎡ (약 3.53평)입니다. 건물은 서측으로 소로, 남측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 설비 및 주차

건물 내에는 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 난방은 개별난방 방식입니다. 건물 총 주차 대수는 30대 (자주식 7대, 기계식 23대)로, 오피스텔 규모 대비 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 임OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 이를 근거로 강제경매가 진행되고 있습니다. 현황 조사 결과, 임차인이 보증금 165,000,000원에 2020년 2월 28일 점유를 개시한 것으로 확인되었습니다. 임차보증금액이 감정가(192,000,000원)와 근접하므로, 해당 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면, 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

6. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 인천의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다. 시민공원역을 중심으로 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부한 편입니다. 또한, 인근에 경인로 등 주요 도로가 있어 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

7. 생활정보

오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하며, 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다. 개별난방 시스템과 기본적인 부대설비를 갖추고 있으며, 기계식 주차 시설도 마련되어 있습니다.

8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있으나, 현황 오피스텔로 이용 중이므로 일반적인 상업지역의 규제를 적용받을 것으로 보입니다.

9. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 높은 금액의 임차보증금입니다. 임차인의 대항력 여부 및 법적 보호 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으며, 이는 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 기계식 주차 설비의 노후화 및 관리비용 증가 가능성도 고려해야 합니다. 현재까지 조사된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

10. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구의 중심 상업지역에 위치하며, 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 상권 및 업무 배후 수요가 풍부하여 오피스텔로서의 가치가 높습니다. 건물 상태 및 설비도 양호한 편입니다. 다만, 높은 임차보증금으로 인한 권리 분석의 중요성이 매우 높으므로, 명확한 권리 관계 파악 후 신중한 투자가 필요합니다.

11. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 시민공원역 인근 상업지구에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

2. **역세권 오피스텔**: 지하철역과 가까워 임대 수요 확보에 유리하며, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

3. **상업/업무 중심지**: 주변 상권 및 업무시설 발달로 인한 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

4. **일괄매각**: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 비교적 명확합니다 (단, 임차인 관계 별도 확인 필수).

법원 정보

인천지방법원 경매17계