나이스옥션 법원경매 인천 2024타경580545 [1] 인천광역시 서구 경서동 759-5 프리머스빌 3층 302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경580545 [1] 인천광역시 서구 경서동 759-5 프리머스빌 3층 302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매17계 2024타경580545 | 소재지: 인천광역시 서구 도요지로42번길 35-5, 3층 302호 (경서동,프리머스빌) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 98,980,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경580545 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경580545 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 759-5 프리머스빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

토지 지분율: 3947.9999999999995

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.75㎡ (약 18.08평)

건물 지분율: 5975

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, "인천경서초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

부근 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 공원, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태로는 본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 송OO입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 250,000,000원) 등기가 등재되어 있어 경매 참여 시 반드시 참고해야 합니다.

이 임차권의 구체적인 우선순위(선순위/후순위 여부) 및 대항력 유무는 추가 확인이 필수적이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금의 존재 가능성이 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차 관계를 파악하지 못했다는 점은 권리 분석 시 추가적인 불확실성으로 작용합니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인천경서초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 이는 주거지로서의 장점이 될 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높으며, 주거 수요에 기반한 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.

집합건축물대장상 사용승인일은 2012년 7월 5일입니다.

건물 내외부 마감은 외벽 미장스톤 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스시설 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천경서초등학교, 예빛유치원), 절대보호구역(예빛유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

본건의 전용면적은 59.75㎡이며, 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 250,000,000원의 주택임차권 등기입니다. 이 임차권이 선순위로 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자는 임차보증금 전액을 인수해야 할 수 있으며, 이는 감정가(202,000,000원)를 초과하는 금액이므로 상당한 부담이 될 수 있습니다.

임대차 관계의 상세 내용을 현장에서 파악하지 못한 점은 추가적인 위험 요소입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물 증축, 개축, 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 주거시설 인근에 자리하여 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 2억 5천만원에 달하는 주택임차권 등기가 존재하며, 이 임차권의 법적 지위(선순위 여부, 대항력 등) 및 인수 여부가 본 건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요인이 될 것입니다.

경매 참여 전, 임차권의 정확한 법적 우선순위를 반드시 확인하고, 낙찰 후 인수해야 할 보증금 규모를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 일상생활에 필요한 편의시설 접근성을 갖춘 지역에 위치해 있습니다.

만약 임차권 문제가 경매 절차 또는 낙찰 이후 협상을 통해 명확히 해결되고 인수 부담이 최소화된다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

인천경서초등학교 등 교육 시설과의 인접성은 실수요자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매17계