나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6606 [2] 경기도 김포시 대곶면 석정리 491-2 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6606 [2] 경기도 김포시 대곶면 석정리 491-2 전 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2024타경6606 | 소재지: 경기도 김포시 대곶면 석정리 491-2 | 감정가: 577,570,000원 | 최저가: 283,009,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경6606 (2)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 석정리 491-2

지목/용도: 전 (밭)

토지면적: 1115.00㎡ (약 337.31평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 토지에는 건물 없음)

감정가: 577,570,000원

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOOOO (동일)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 물건 분석

2.1. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 지목이 전이나, 감정평가서상 '기호3'에 해당하며 대체로 삼각형의 형태입니다. 동측 토지보다 다소 저지이며, 현재 잡목과 잡풀 등이 무성하게 자라 있어 실제 농지로의 이용은 미흡한 상태로 파악됩니다.

2.2. 입지조건 및 교통 상황

본건은 경기도 김포시 대곶면 송마리 "송마2리노인회관" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 일반 주택, 공장, 농경지 등으로 형성되어 있는 김포시 외곽지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 외곽지대 특성상 대중교통 사정은 보통 이하이나, 본건까지 차량 출입은 가능하며 서측으로 포장된 세로 도로와 접하고 있어 접근성 자체는 확보되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 '계획관리지역'에 속하며 '성장관리계획구역'입니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 비교적 개발 행위가 자유로운 용도 지역이므로, 향후 개발 및 용도 변경에 유리한 위치를 점하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하며 채권자가 에이엠OOO 유동화 회사입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 인수해야 할 말소되지 않는 권리가 있는지 여부는 등기부 상세 확인이 필수적입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)'이 필요하다는 점입니다.

농취증을 제출하지 않을 경우 입찰 보증금은 반환되지 않으니, 매수인은 사전에 관할 지자체(김포시)를 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 시장 및 환경 분석

4.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 대곶면 석정리 일대는 전형적인 외곽 농촌 지역과 소규모 공장 지대가 혼재된 지역입니다.

주변에 제조업소(기호6) 및 공장 부지(기호1)가 인접해 있어, 향후 본건 토지의 이용 계획을 수립할 때 산업용지 관련 수요를 고려할 수 있습니다. 본건 자체는 전(밭)이며 잡풀이 무성한 저지대임을 감안해야 합니다.

4.2. 생활 정보

본건은 외곽 농경지 및 공장 지대 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 불편함이 예상됩니다. '송마2리노인회관' 인근이 주위 환경의 기준이 되며, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 보입니다.

5. 투자 의견

5.1. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명(농취증) 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 큽니다. 매수인은 농업 경영 계획이나 주말 체험 영농 등 농지법상 요건을 갖추어야 합니다.

2) 토지 형태가 삼각형이고 주변보다 다소 저지라는 지형적 단점이 있습니다. 향후 개발 시 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

3) 지목은 '전'이지만 현재는 잡목 및 잡풀이 무성한 상태이므로, 농지로 이용하기 위한 초기 정비 비용이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 용도지역이 '계획관리지역'입니다. 건폐율 및 용적률이 타 용도지역 대비 비교적 높고, 건축 가능한 용도가 다양하여 향후 개발 여지가 높습니다.

2) '성장관리계획구역'으로 지정되어 개발 압력이 존재하며, 김포시의 도시 확장 및 산업단지와의 연계성을 기대할 수 있습니다.

3) 서측으로 포장 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

4) 토지 면적이 1115.00㎡ (약 337평)으로 적절하여 단독 개발 및 소규모 투자에 용이합니다.

5.3. 종합 의견

본건은 김포시 외곽의 '계획관리지역' 내 토지로서, 향후 소규모 공장, 창고 또는 전원주택 부지 등으로의 용도 전환 가능성을 염두에 둔 실수요자 또는 투자자에게 적합한 물건입니다.

다만, 농취증 발급이 필수 조건이며, 현재 잡풀이 무성한 저지이므로 초기 개발 비용을 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. 토지 감정가가 5.7억 수준임을 고려하여, 입찰자는 주변 유사 토지의 실거래가 및 개발 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계