나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31005 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 556 효성팰리스 7층 703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡본동 소재 "부천역" 남동측 인근에 위치하며
주위는 경인로 주변으로 상업,업무시설, 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 중 7층 제703호
외벽: 세멘몰탈위 페인트 및 화강석 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 5필 일단의 사다리형의 토지로 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 공도(경인로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,시가지경관지구(중심).
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024-07-08

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경31005 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 556 효성팰리스 7층 703호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

토지 지분: 14.82㎡

건물면적: 77.93㎡ (약 23.57평) - 전용면적

건물 지분: 77.93㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 360,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡본동 소재 "부천역" 남동측 인근에 위치하며, 경인로 주변으로 상업, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 13일 접수된 조성학 근저당권(을3)입니다.

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수해야 할 보증금이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 허선엽

보증금: 20,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자: 2018-11-23

확정일자: 2020-04-07

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 20,000,000원 발생.

* 임차인: 김종원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(조주연)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-18

확정일자: 2021-08-06

배당신고일자: 2023-08-17

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을8)은 말소되었으며, 물건명세서 상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 8번 주택임차권(조주연, 350,000,000원)은 말소 예정입니다. 또한, HUG 가압류(갑12, 갑13) 및 강제경매(갑14)도 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,358,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 위치한 경인로 주변은 상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 활성화가 이루어진 지역입니다.

4.2. 주거 환경

오피스텔 용도로 이용 중이며, 인근에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 인근으로 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융기관, 병원, 관공서(부천시청 등)가 근접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 편의성

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 인근에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 허선엽 씨의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

HUG 인수 조건 변경 사항은 계약 조건 확인 시 명확히 파악해야 합니다. 임대 관계가 미상으로, 향후 명도 진행 시 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 20,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. HUG 관련 인수 조건 변경 사항도 명확히 확인해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 다양한 편의시설 및 상업/업무 시설 인접

* 오피스텔로서 1~2인 가구의 높은 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 64㎡, 약 19평)의 효성팰리스 오피스텔이 최근 2.9억원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 인근 유사 오피스텔의 경우 3.2억~3.5억원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 이에 본 건물의 현 시세는 약 3.3억원 내외로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 추정 시세는 약 3.3억원 수준입니다. 대항력 있는 임차인 허선엽 씨의 보증금 20,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 제외한 실질적인 인수가격은 약 3.1억원으로 산정할 수 있습니다. 따라서, 입찰 시 보증금 인수액을 고려하여, 총 지출 금액이 약 3.1억원 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 감안할 때, 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제시합니다. (입찰가 290,000,000원 + 인수 보증금 20,000,000원 = 총 지출 310,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.