나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30545 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 742-8 황토에이스타운 5층 501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30545 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 742-8 황토에이스타운 5층 501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2025타경30545 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38, 5층 501호 (심곡본동, 황토에이스타운) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 63,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경30545 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 742-8 황토에이스타운 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 최OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

건물면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

* 다세대주택이므로 건물면적은 전용면적에 해당하며, 별도의 분양면적 표기는 생략합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 "부천남초등학교" 동측 인근에 소재합니다.

부근은 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지대로 형성되어 있으며, 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

본건은 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 5층에 위치하며, 2003년 5월 15일에 사용 승인된 건물입니다.

2.2. 교통 상황

교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 경인로변의 시내버스정류장까지 도보로 약 5분 이내에 접근할 수 있습니다.

또한, 북서측 근거리에 경인전철(1호선) 부천역이 소재하여 대중교통 이용에 편리함을 더합니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

토지: 극히 완만한 북향 완경사지대에 위치한 다각형(장방형 유사)의 다세대주택 부지이며, 자체 지면은 평탄합니다. 동측으로 폭 약 6-7미터 정도의 포장도로에 접해 간선도로와 연결됩니다.

건물: 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

특이사항: 본건은 5층 501호 단위세대로, **내부에서 출입하는 전용 테라스가 소재**하여 감정 평가에 고려되었으므로, 실제 이용 가치가 높을 수 있습니다. 또한, 건물 외부에는 **'바동'**으로 표기되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 등기부 현황

본 경매 사건은 채권자 최OO의 부동산강제경매 신청 사건입니다.

소유자 및 채무자는 정OO으로 동일하며, 권리 관계는 복잡하지 않은 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계

특이사항으로 **등기사항전부증명서상 주택임차권 등기**가 되어 있음이 확인됩니다.

관계인 부재로 임대차 관계 조사가 불가능했으나, **주택임차권 등기된 임차인의 존재는 인수 여부를 결정하는 중요한 사항**이므로, 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 및 그 금액 등을 법원 기록 및 매각물건명세서를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 그 미배당액을 인수할 수 있는 **잠재적 리스크**가 존재합니다.

3.3. 현장 조사 및 기타

현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 불가했습니다. 내부 구조 및 이용 상태는 건축물대장 현황도면, 외부 관찰 및 탐문을 통해 확인해야 합니다.

**내부에서 출입하는 전용 테라스**는 이용상의 메리트가 될 수 있으나, 해당 테라스의 법적 지위(전용 사용권, 건축물대장 등재 여부) 및 유지 관리 상태를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 심곡본동은 주거 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 주거 생활에 필요한 근린생활시설(슈퍼마켓, 식당, 세탁소 등)이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

인근에 부천역 상권이 북서측 근거리에 위치하고 있어, 도보나 대중교통을 이용해 비교적 쉽게 접근 가능하여 대규모 상업 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

교육: 부천남초등학교가 인접하여 있어 초등학생 자녀를 둔 세대에 유리한 위치입니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

의료/편의: 북측 경인로변을 중심으로 생활 편의시설 및 의료 시설 등이 형성되어 있을 것으로 보이며, 부천역 인근에는 대형 상업 시설 및 병원 이용이 용이할 것입니다.

혐오시설: 인근 지역에 특기할 만한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

**주택임차권 등기**된 임차인의 대항력 유무 및 인수 금액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다. (최대 리스크)

5.2. 물건 상태 리스크

폐문 부재로 인한 내부 확인 불가: 내부 상태(누수, 파손, 구조 변경 등)를 정확히 파악하기 어려우므로, 낙찰 후 명도 과정 및 내부 수리비에 대한 예비 비용을 고려해야 합니다.

**전용 테라스**의 법적 문제 및 유지 관리 비용 발생 가능성: 테라스의 적법성 및 실제 이용 가능한 상태를 확인해야 합니다.

건물 외부에 '바동'으로 표기된 점: 공부상 동명은 없으나 외부에 '바동'으로 표기되어 있으므로, 현장과 공부의 일치 여부를 재확인하여 추후 소유권 이전에 문제가 없도록 해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 부천남초등학교 인근의 주거 환경이 양호하고 경인로 버스 정류장 및 1호선 부천역 접근성이 무난하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가가 1억 3천만원으로 책정되어 있으며, 소형 주택으로 접근성이 용이합니다.

6.2. 투자 포인트

**교통의 편리성**: 경인전철 1호선 부천역 및 버스정류장 도보 이용이 가능하여 서울 접근성 및 지역 내 이동이 편리합니다.

**실사용 가치**: 5층에 위치하며 **내부 출입 전용 테라스**가 있어, 희소성 및 실사용 면에서 메리트가 있습니다.

**소액 투자**: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 소액으로 투자 접근이 가능합니다.

**주의 사항**: **주택임차권 등기된 임차인의 권리 분석**이 투자의 성패를 가를 핵심 요소이므로, 이에 대한 정확한 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 또한, 내부 상태 확인 불가에 따른 리스크를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계