나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30545 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 742-8 황토에이스타운 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하는 "부천남초등학교" 동측 인근에 위치
하며, 부근일대는 다세대주택 및 단독주택과 일부 근린시설로 형성된 주거지대로 주거환경
대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 북측 인근 경인로변의 시내버스정류장까지
도보로 약 5분이내 소요되고 북서측 근거리에 경인전철(1호선) 부천역이 소재하는 바 대체
로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물내 5층 501호 단위세대로
2003년 05월 15일 사용승인되었으며,

외벽: 드라이비트 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등
창호: 새시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(별지 "도면" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비와 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

극히 완만한 북향 완경사지대에 소재하는 다각형(장방형에 유사함)의 다세대주택부지로 자체
지면은 대체로 평탄함.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6-7미터 정도의 포장도로를 통해 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-482호선)(접합)이며, 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학
교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

부함함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사가 불가하나 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기 되어
있음.

- 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인이 불가하여 내부구조 및 이용상태 등의 확인은 건축
물대장 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의하였는 바 참조하시기 바라며, 공부상 동명은
없으나 외부에 바동으로 표기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 내부에서 출입하는 전용테라스가 소재, 고려하여 평가함
2. 건물 외부에 '바동'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경30545 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 130,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 건물현황

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 742-8 황토에이스타운 5층 501호

* 구분: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

* 사용승인일: 2003년 05월 15일

* 연면적: 440.68㎡ (약 133.31평)

* 전유부 면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

* 토지 면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

* 토지 지분: 19.31㎡ (약 5.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 특이사항: 내부에서 출입하는 전용 테라스 소재, 건물 외부에 '바동'으로 표기.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 부근일대는 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린시설로 형성된 주거지대임.

* "부천남초등학교" 동측 인근에 소재함.

* 주거환경은 대체로 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근 가능함.

* 북측 인근 경인로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분 소요됨.

* 북서측 근거리에 경인전철(1호선) 부천역이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-482호선) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(부천남초등학교)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경30545) 등기 (2025-01-13)

* 선순위 임차권: 을구 9번 주택임차권 (2024-01-16 등기) - 권리자: 최지원, 권리금액: 110,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기 (2024.01.16. 등기) 있음.

* 주의사항: 위 임차권에 대한 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최지원

* 보증금: 115,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-02

* 확정일자: 2019-10-21

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 임차인 최지원은 본건 강제경매 신청 채권자(갑10)이기도 함. 배당에서 본인의 채권(115,500,000원) 전액을 배당받는다면, 인수 보증금은 0원이 될 것으로 예상되나, 배당 금액에 따라 잔액 인수 가능성이 있으므로 반드시 확인 필요.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 배후 주거 단지를 대상으로 하는 소규모 근린 상권이 형성되어 있음.

* 인근 경인로변의 근린시설을 이용할 수 있음.

* 직접적인 상업적 가치보다는 주거용으로서의 가치가 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용 가능함.

* 경인로변 및 부천역 인근 상권을 통해 다양한 편의시설 접근 용이함.

5.2. 교육시설

* 부천남초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학 가능함.

* 주변에 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 문화/여가시설

* 부천시 관내 공원 및 문화시설 이용 가능함. (구체적 시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 최지원의 보증금 115,500,000원(또는 등기상 110,000,000원)이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 있음. (경매 신청 채권자 겸 임차인으로 배당받을 가능성이 있으나, 불확실성은 존재).

* 건물 노후화: 2003년 사용승인 건물로, 향후 수리비 발생 가능성이 있음.

* '바동' 표기 및 전용 테라스: 일반적인 건물 표기와 달라 혼동 가능성이 있으며, 전용 테라스의 경우 건축물대장상 면적 외 추가 공간으로, 활용 가치 및 법적 문제(무단 증축 등) 여부 확인 필요. (본건의 경우 평가에 반영되었다고 명시됨).

* 현장 확인 불가: 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태 및 이용 상태 파악에 한계가 있음.

7. 주변 시세 및 가치 분석

7.1. 실거래가 분석

* 최근 2025년 12월 심곡본동 일대 다세대주택 실거래 사례 분석 결과:

* 전용면적 약 35.12㎡, 2013년식 다세대주택: 207,000,000원 (약 5,894,000원/㎡)

* 전용면적 약 49.33㎡, 2019년식 다세대주택: 290,000,000원 (약 5,878,000원/㎡)

* 본건(전용면적 33.48㎡, 2003년식)의 면적 및 건축연도를 고려 시, 현재 시세는 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됨.

* 감정가(130,000,000원)와 최근 실거래가 평균(약 197,000,000원) 간 상당한 차이가 존재함. 감정가 산정 시 선순위 임차권 인수 부담 등 여러 요인이 반영되었을 가능성이 있음.

8. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 소사구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 부천역 및 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(최대 115,500,000원)은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이자 가격 결정의 핵심 요소임.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능성이 있으나, 임차권 인수 여부에 따라 실제 투자금 및 수익률이 크게 달라질 수 있으므로 철저한 권리분석 및 배당 분석이 필수적임.

* 내부 확인 불가, '바동' 표기 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재함.

9. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가(130,000,000원)가 최근 실거래가(약 197,000,000원)보다 현저히 낮음.

* 역세권 및 학세권 입지: 부천역 및 부천남초등학교 인근으로 주거 가치가 높음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 전용면적.

* 주의: 임차권 인수 리스크 해소 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있음.

10. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정은 임차인 최지원의 배당 여부에 따라 크게 달라집니다.

* 만약 임차인 최지원이 본인의 채권(115,500,000원)을 경매 배당 절차에서 전액 배당받는다고 가정할 경우, 매수인의 보증금 인수액은 0원이 됩니다. 이 경우, 입찰가는 감정가(130,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 시세(약 197,000,000원)를 고려하여 경쟁 입찰 상황을 감안해야 합니다.

* 보수적 접근: 감정가 + α (130,000,000원 ~ 150,000,000원)

* 적극적 접근: 시세 반영 (160,000,000원 ~ 180,000,000원)

* 만약 임차인 최지원의 배당액이 부족하여 잔여 보증금을 인수해야 하는 경우(최대 115,500,000원), 투자 가능 금액은 본 물건의 총 자산 가치(시세 약 197,000,000원)에서 인수 보증금을 제외한 금액(197,000,000원 - 115,500,000원 = 81,500,000원) 이하로 제한됩니다. 이는 낙찰 가능성을 크게 낮추므로, 최지원 배당을 전제로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 따라서, 최지원 배당 완료를 전제로, 현 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 전 반드시 최신 배당 현황 및 물건 상태를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.