나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5351 [1] 경기도 김포시 장기동 2018-2 라베니체마치에비뉴1 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 운양중학교 남동측 인근에 위치하는 라베니체마치에비뉴1
1층 103호로서 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재한 지역으로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내 1층 103호로서

외벽: 페인팅, 복합판넬 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 근린생활시설(카페:쉼)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약20미터내외, 동측으로 폭 약12미터내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-11-27)(접합), 중로3류
(폭12m-15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률}, 장애물제한표면구역{공항시설법}, 진입표면구역{공항시설법}, 상대보호구역
(2017-08-18)(이든유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비계획법},
택지개발지구(김포신도시택지개발){택지개발촉진법}, 하수처리구역(장기처리분구){하수도법}
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경5351 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2018-2 라베니체마치에비뉴1 1층103호 (신주소: 경기도 김포시 김포한강2로23번길 10 (장기동))

용도: 제2종근린생활시설 (현재 카페로 이용 중)

감정가: 664,000,000원

토지면적: 39.29㎡ (약 11.89평)

건물면적: 45.86㎡ (약 13.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (추정)

특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 위치 및 주변 환경

* 위치: 경기도 김포시 장기동, 운양중학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 103호입니다.

* 외벽: 페인팅, 복합판넬 마감 등으로 이루어져 있습니다.

* 창호: 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 근린생활시설(카페:쉼)로 이용 중입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 영업 활동에 불편함이 없습니다.

* 사용승인일: 2015년 12월 03일입니다.

2. 입지조건

* 접근성: 김포한강2로 등 주요 도로와 인접하여 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

* 대중교통: 도보 거리 내 버스정류장이 운영되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 상업 시설, 주거 단지, 녹지 공간(공원)이 조화롭게 배치되어 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 08월 08일 하나은행 근저당 (을3, 채권액 624,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 늦은 순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 세부 사항은 별도 확인이 필요합니다.)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 2,442,049,115원에 달합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자 등록일: 2018년 03월 30일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 내포하므로 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

* 업종: 본건은 제1, 2종 근린생활시설로 지정되어 있으며, 현재 카페(쉼)로 운영 중입니다.

* 입지 특성: 라베니체 마치 에비뉴는 김포 신도시 내 주요 상업 지구 중 하나로, 주변 아파트 단지 및 유동 인구를 기반으로 한 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 상가 규모: 연면적 약 8,579.65㎡, 대지면적 약 3,727.6㎡ 규모의 상업 시설 단지 내에 위치하여 시너지를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 운양중학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거시설: 다수의 아파트 단지가 인접해 있어 풍부한 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 여가시설: 공원 등이 인접해 있어 쾌적한 생활 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 씨는 2018년부터 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금액은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협상 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 과정에 있는 자산으로, 권리 관계 및 소유권 이전 절차가 일반 물건에 비해 복잡할 가능성이 있습니다.

* 공항 고도 제한: 토지이용계획 상 공항 고도 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 건축물의 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 명확히 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 라베니체 마치 에비뉴1 상가로, 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능한 우량 상가입니다. 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 신도시 상권에 속해 있으며, 감정가 대비 면적과 위치는 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 유동화 물건이라는 점은 투자 시 반드시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 탄탄한 배후수요: 주변 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 현대적인 상권: 비교적 신축에 속하는 상업 지구 내 위치하여 시설 노후화가 적고 현대적인 상권 분위기를 형성하고 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

* 미래 가치 상승 기대: 김포 지역 개발 계획 및 신도시 활성화에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 정확한 시세, 현장 조사 결과, 경매 참여자들의 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인과의 원활한 명도 협상을 위한 제반 비용 및 소요 시간을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금이 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 감정가 664,000,000원을 기준으로 시장 상황에 맞춰 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (예: 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 철저한 시장 조사 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.