나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4754 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 112호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경4754 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 112호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매3계 2024타경4754 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금1로80번길 39, 112호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 114,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경4754 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경4754 (2)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 112호

용도: 근린생활시설

감정가: 233,000,000원

토지면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물면적: 46.33㎡ (약 14.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 인OOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하며, 학운초등학교 남서측 근거리에 위치한 김포양촌산업단지 내에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 다양한 규모의 공장, 아파트형 공장 및 공장 부대시설 등이 소재하고 있어 산업단지의 전형적인 환경을 갖추고 있습니다. 이러한 입지 조건은 해당 지역의 산업 활동과 밀접하게 연관되어 있습니다. 본건이 위치한 토지는 가각전체된 부정형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건축물 사용승인일자는 2018년 01월 24일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물은 일반철골구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 5층 건물 내 1층 111호입니다. 외벽은 복합판넬 및 일부 인조석재로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 공부상으로는 소매점으로 등재되어 있으나, 현황은 여러 호실(기호1-기호4)이 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 식당으로 이용되고 있습니다.

1.5. 설비 내역

건물 내에는 공용으로 사용되는 위생시설, 상하수도시설, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 현황

본건이 위치한 토지는 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 일대에 있으며, 도시지역 내 일반공업지역에 속합니다. 토지의 형상은 가각전체된 부정형이며, 공장 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

1.7. 인접 도로 상태

본건이 소재하는 부지는 서측과 남측으로 각각 노폭 약 15미터 및 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.8. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 일반공업지역에 해당합니다. 또한 대로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)의 국지도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 일반산업단지(양촌일반산업단지), 성장관리권역(수도권정비계획법) 등의 지역으로 지정되어 있습니다.

1.9. 공부와의 차이 및 특이사항

토지대장에는 대지권 비율이 23.072㎡로 등재되어 있으나, 집합건물등기사항전부증명서상에는 22.707㎡로 등재되어 있어 면적에 차이가 존재합니다. 이는 추후 등기 관련 확인이 필요합니다. 또한, 목록 1부터 4호까지는 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 식당으로 사용 중이며, 각 호별 경계벽 복원은 가능합니다. 토지 제시외 면적이나 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.10. 기타 참고사항

본건의 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.11. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 경매가 개시되었습니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 낙찰로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 유치권 등 특이 권리 존재 가능성이 있으므로, 권리 분석은 반드시 전문가와 함께 상세히 진행하시길 권장합니다.

1.12. 상권 분석

본 건은 김포양촌산업단지 내 근린생활시설로, 산업단지 내 수많은 공장 및 아파트형 공장 종사자들을 주 대상으로 하는 식당 상권의 입지를 가지고 있습니다. 주변에 유사한 업종의 상가 및 시설들이 분포하고 있어, 산업단지 내 근로자들의 소비 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다. 또한, 인근에 학운초등학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성도 일부 기대할 수 있습니다. 차량 접근성이 양호하여 외부 고객 유치에도 유리한 측면이 있습니다.

1.13. 생활 정보

김포양촌산업단지라는 입지 특성상, 주요 이용객은 산업단지 내 근로자들이 될 것으로 예상됩니다. 건물 자체는 2018년에 준공되어 비교적 현대적인 편의시설(승강기, 공용 위생 시설 등)을 갖추고 있습니다. 학운초등학교가 인근에 위치하고 있어 가족 단위 수요도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 산업단지 인근의 생활 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

1.14. 잠재적 리스크

토지대장과 집합건물등기사항전부증명서 간의 대지권 면적 차이(23.072㎡ vs 22.707㎡)는 등기 정비 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 여러 호실이 벽체 없이 통합되어 식당으로 사용 중이라는 점은, 추후 분리하여 재임대하거나 다른 용도로 변경 시 경계벽 복원 등 추가 비용 및 공사가 발생할 수 있습니다. 김포양촌산업단지 내에 폐수처리시설이 운영되고 있다는 점은 환경적인 측면에서 고려할 부분일 수 있습니다. 또한, 과거 김포시 일대에서는 수도권매립지 관련하여 혐오시설 유치 가능성에 대한 지역 주민들의 우려가 있었던 사례도 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.15. 종합 의견

본 건은 김포양촌산업단지라는 특정 지역에 위치한 근린생활시설로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 산업단지 내 고정적인 수요층을 기반으로 식당으로서의 영업이 가능하며, 일괄 매각으로 향후 통합 운영이나 개발 가능성도 있습니다. 다만, 공부상 면적 차이, 현재의 통합 사용 상태, 임대 관계 미상 등의 사항은 철저한 사전 조사를 통해 파악하고 대비해야 할 부분입니다.

1.16. 투자 포인트

김포양촌산업단지의 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 투자 기회.

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 초기 투자 후 추가적인 대규모 시설 투자 부담이 적을 수 있습니다.

일괄 매각 대상이므로, 향후 용도 변경이나 통합적인 운영을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매3계