나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54704 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 나동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 부광로42번길에 위치하며, 주위는 각급학교,
아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2020년 6월에 사용승인된
철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중
4층 403호로서,
외벽: 석재, 벽돌 등 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2020-06-25)

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대
보호구역(부안초,양지초), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호

부천지원 2024타경54704 (1)

소재지

경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12, 디와이팰리스 나동 4층 403호

용도

도시형생활주택

감정가

259,000,000원

토지 면적

28. 18㎡ (약 8.53평)

건물 면적

39. 24㎡ (약 11.87평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건축 정보

사용 승인일

2020년 6월 25일

구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 4층 403호

외벽

석재, 벽돌 등 마감

창호

샷시 이중창호

이용 상태

공동주택 (도시형생활주택 - 단지형 다세대)

설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지시설, 도시가스 난방설비 등

토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로2류 (폭8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (부안초, 양지초), 과밀억제권역

1. 1.

입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 부광로42번길에 위치하며, 주위에는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상황

본건은 남동측 및 남서측으로 각각 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

주변 시설

* 각급 학교 (부안초, 양지초 등) 인접

* 아파트 및 주택 밀집 지역

* 근린생활시설 소재로 편의시설 이용 가능

* 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1. 2.

권리분석

권리 요약

본건 부동산에 설정된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

말소기준권리

2022년 11월 10일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)가 말소기준권리입니다.

등기부 현황 (말소 예정 권리)

* 소유권보존 (갑1, 황석진 외 1명)

* 공유자전원지분전부 이전 (갑2, 백상훈)

* 주택임차권 (을3, 강상욱, 보증금 255,000,000원, 전입 2021-05-28, 확정 2021-04-27)

* 가압류 (갑3, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑4, 부평세무서장)

* 압류 (갑5, 부천시)

* 강제경매 (갑6, 한국주택금융공사)

* 압류 (갑7, 국민건강보험공단)

임차인 현황

* 임차인: 강상욱

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 4월 27일

* 배당신고일자: 2023년 6월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금

0원

(임차인 강상욱은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

1. 3.

상권분석

주변 건물 정보

본건이 속한 DY팰리스는 2020년 6월에 사용 승인된 최신 건축물의 도시형생활주택입니다. 비교 대상 주택들은 다음과 같으나, 연식이 오래되어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 청산빌라 (1994년식, 36.36㎡): 2025년 12월 4일, 100,000,000원에 매매 (약 275만원/㎡)

* 덕문주택 (1990년식, 29.51㎡): 2025년 12월 4일, 20,000,000원에 매매 (약 68만원/㎡, 거래 조건 특이 가능성 높음)

* 삼성마이빌 (2003년식, 49.54㎡): 2026년 1월 26일, 142,000,000원에 매매 (약 287만원/㎡)

상권 특성

주변이 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1. 4.

생활정보

주거 환경

조용한 주거 지역에 위치하며, 학교와 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

편의시설

인근 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경

단지 인근에 부안초등학교, 양지초등학교 등이 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통

단지 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

1. 5.

잠재적 리스크

임차인 관련

임차인 강상욱은 대항력이 없으므로 보증금 255,000,000원을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

"HF 인수조건 변경" 관련

특이사항에 기재된 "HF 인수조건 변경" 내용은 한국주택금융공사와 관련된 특수한 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 본건 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 한국주택금융공사 또는 관련 기관을 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

건축 연도

건축 연도(2020년)는 최신 축에 속하나, 비교 대상의 연식이 오래되어 정확한 시장 가치 판단에 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

1. 6.

종합 의견

본건 DY팰리스 나동 4층 403호는 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건축 연도가 최신이라는 장점이 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 말소될 예정이라 권리 관계가 매우 깔끔합니다. 주변 환경 및 교통, 생활 편의시설도 양호한 편입니다. 다만, 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 이에 대한 추가 확인이 반드시 필요하며, 제시된 주변 시세 자료의 연식 차이가 커서 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 시장 조사가 요구됩니다.

1. 7.

투자 포인트

최신 건물

2020년 사용 승인된 신축급 건물로, 노후화에 대한 우려가 적고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

깔끔한 권리관계

대항력 있는 임차인이 없고 말소 예정 권리만 존재하여, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정에서 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

도시형생활주택

1인 가구 및 소형 가구의 선호도가 높은 도시형생활주택으로, 수요층이 일정 부분 확보되어 있습니다.

잠재적 가치

향후 주변 개발 및 도시 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원입니다.

제시된 주변 매매 정보는 대부분 연식이 오래된 다세대 주택이며, 최근(2025-2026년) 거래된 가격은 1억원에서 1.42억원 수준으로, 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건 DY팰리스의 건축 연도가 2020년으로 매우 최신인 점을 반영한 것으로 해석됩니다.

따라서, 본건의 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 'HF 인수조건 변경'과 같은 특이사항 및 경매 물건의 특성상, 일반적인 시장가보다 저렴하게 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 감정가 259,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 추가 조사 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.