나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52586 [1] 경기도 김포시 북변동 208 스타힐스 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
경기도 김포시 북변동 소재 소재 "김포서초등학교" 남동측 인근에 소재함
○ 주위환경
재정비촉진지구내 주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 인근에 소재한 간선도로(중봉1로 등)변에 버스정류장 소재함
-전철: 북동측 근거리에 전철역(걸포북변역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호로서
○외부마감: 미장스톤, 치장벽돌 및 드라이비트 마감
○내부마감: 벽지 및 타일 마감
○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등
○ 난방설비 : 개별난방 도시가스

토지의 형상 및 이용상태

○ 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 서측으로 세로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차(자주식 9대)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

부천지원 2024타경52586 (1)

1.1. 2. 소재지

경기도 김포시 북변동 208 스타힐스 3층303호

1.1. 3. 건물정보

* 용도: 다세대주택

* 면적: 건물 전용면적 43.66㎡ (약 13.2평)

* 층수: 5층 건물 중 3층

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 2019.11.05 기준)

1.1. 4. 토지정보

* 토지면적: 34.63㎡ (약 10.5평)

* 토지 지분: 34.63㎡ (약 10.5평)

1.1. 5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 6. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 7. 감정가

252,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

경기도 김포시 북변동 소재 "김포서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 재정비촉진지구 내 주택지대입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근성은 양호합니다. 인근 간선도로(중봉1로 등) 변에 버스정류장이 소재하고 있으며, 북동측 근거리에 지하철역(걸포북변역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 도로 접근성

본건 서측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2021년 3월 15일 남인천세무서장 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑5(남인천세무서장 압류), 갑6(주택도시보증공사 가압류), 갑7(안산세무서장 압류), 갑8(동안산세무서장 압류), 갑9(구원회 강제경매) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (2023년 5월 4일 등기, 권리자: 구 , 금액: 209,000,000원)은 인수 대상입니다.

1.3. 2. 임차인 분석

* 1.3.2.1. 임차인 정보

* 임차인: 구

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 16일

* 확정일자: 2020년 12월 3일

* 1.3.2.2. 대항력 및 보증금 인수 여부

해당 임차인 구 은 대항력을 갖추고 있으며, 주택임차권 등기(2023.05.04) 및 강제경매 신청(2024.11.01, 사건번호 2024타경52586)을 하였습니다. 을구 1번 임차권은 인수되며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 3. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 5,433,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 개발 현황

본건이 소재한 지역은 재정비촉진지구 내에 속해 있어, 향후 도시 계획에 따른 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 2. 유사 물건 거래 사례 분석

* 2026년 3월 14일, 북변동 소재 "더프라임1,2동" (2016년 건축, 전용 44.45㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,330만원)

* 2026년 6월 5일, 북변동 소재 "코델리아" (2016년 건축, 전용 55.34㎡)가 158,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 940만원)

* 본건(전용 43.66㎡)의 경우, 유사한 면적과 건축 연도를 가진 "더프라임" 거래 사례를 고려할 때, 부동산 자체의 시장 가치는 약 175,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

주변 탐색 결과, 대형마트, 병원, 상업시설 등은 김포시 중심 시가지 이용이 가능하며, 북변동 일대에도 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 주변에서 혐오시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 투자 전 반드시 현장 방문을 통해 상세 조사가 필요합니다.

1.5. 2. 교육시설

인근에 김포서초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 3. 주차 시설

건물 내 자주식 주차 9대 포함 총 10대 주차 가능합니다. 1층 주차장 면적은 111.2㎡입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

을구 1번 임차인(구 )의 보증금 209,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

1.6. 2. 재정비촉진지구 관련 변동 가능성

재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 및 규제 변경 가능성이 있으며, 이는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 투입을 의미합니다. 하지만 재정비촉진지구 내 위치, 편리한 교통 여건, 인근 초등학교 소재 등 입지적 강점도 가지고 있습니다. 임차인 겸 채권자인 구 가 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 이는 인수해야 할 금액만큼 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 중요함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 내 위치로 향후 도시 발전 가능성이 있습니다.

* 김포시 중심부 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

* 인수해야 할 보증금(209,000,000원)을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 존재할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 부동산 자체의 감정가는 252,000,000원이며, 유사 물건 시세는 약 175,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정됩니다. 임차인 겸 채권자인 구 가 209,000,000원의 채권을 가지고 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 낙찰가는 채권액 및 인수 보증금과의 관계를 신중히 고려해야 합니다. 부동산 자체의 평가액(감정가 252,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(209,000,000원)을 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 전략을 고려할 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 제안합니다.

총 예상 취득가: 예상 입찰가 + 인수 보증금 (209,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.