나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51903 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 169-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2024.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재, "부천I.C" 남동측 인근에 위치하는 공장으로서, 주변은 공업나지, 공업용부동산 등이 다수 소재하는 공업지대를 이룸.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, "공업용"건부지임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

감정평가의견 I-5 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조,각파이프 (철근)콘크리트,샌드위치 판넬지붕 4층 공장으로서,

외 벽 : 판넬 마감.

내 벽 : 판넬노출 마감, 벽지도배 및 일부타일붙임 마감.

창 호 : 샷시 창호임.

바닥 : 애폭시 코팅 및 타일 마감.

이용상태

공장 및 사무실로 이용중임.

1층 : 공장 및 창고 등.

2층 : 사무실, 보일러실, 탈의실 및 샤워실 등.

3층 : 공장 및 창고 등.

4층 : 공장, 창고 및 기계실 등.

옥탑1층 : 기계실임.

설비내역

급·배수,위생설비,전기설비,승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가의견 I-5 참조.

공부와의 차이

본건 4층 일부는 증축부분으로 가치를 달리한다고 볼 수 있으나 건물 전체면적에서 차지하는 비율이 크지 않은바 재조달원가 결정시 이를 감안하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수변전시설(290KVA) 평가 대상에 포함.
2. 건물내의 냉장고, 냉동고 등에는 에어콘 실외기 등이 부착되어 있으나 평가에서 제외함.
3. 건물 4층 일부의 증축부분은 전체면적에서 차지하는 비율이 크지 않아 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경51903 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (본 경매개시결정의 근저당권자)

1.2. 소재지및개요

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 169-10 (신주소: 경기도 부천시 오정구 삼작로171번길 71)

용도: 공장

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 331.60㎡ (약 100.31평)

건물면적: 702.84㎡ (약 212.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

총 감정가: 2,094,451,600원

1.5. 건물정보

건물 구조: 일반철골구조, 각파이프 (철근)콘크리트, 샌드위치 판넬 지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층 (옥탑 1층 포함)

건물 이용 현황: 공장, 창고, 사무실, 보일러실, 탈의실, 샤워실, 기계실 등

건물 높이: 16.88m

사용승인일: 2007년 02월 07일

1.6. 특이사항및주의사항

특이사항: 유동화 물건, 공동담보 물건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 수변전시설(290KVA)은 평가 대상에 포함됨.

* 건물 내 냉장고, 냉동고 등과 부착된 에어콘 실외기는 평가에서 제외됨.

* 건물 4층 일부 증축 부분은 전체 면적 비율이 크지 않아 평가 시 감안되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재, "부천IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공업용 나지 및 부동산이 다수 소재하는 공업지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통및도로

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 대상 물건은 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한

* 용도지역: 일반공업지역

* 구역: 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 기타 제한: 항공표면 (공항시설법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

2.4. 주변시설(외부검색기반)

* 주변 교통: 부천IC 인근으로 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 위치합니다.

* 상업/편의시설: 공업 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설, 식당, 편의점 등 기본적인 상업 기능이 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 대상 물건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권및등기현황

토지 등기부상 최종 소유권자는 주식회사제이에이치월드(2023-04-19 소유권이전)입니다.

건물 등기부상 최종 소유권자는 주식회사제이에이치월드(2023-04-19 소유권이전)입니다.

말소기준권리: 2023년 04월 19일자 중소기업은행 근저당권 (을15) 입니다.

경매개시결정은 2024년 10월 21일자 중소기업은행의 임의경매 신청으로 인한 것입니다 (등기부 갑13).

등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권총액

등기부채권 총액: 2,445,317,410원 (중소기업은행 2,016,000,000원, 주식회사이룸미트앤푸드 150,000,000원, 중국인 260,000,000원 외 다수)

이는 감정가 2,094,451,600원을 초과하는 금액입니다.

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 공업지대특성

본 물건이 위치한 경기도 부천시 오정구 내동 일대는 공장 및 산업 시설이 밀집한 공업지대입니다. 이는 산업 활동에 적합한 인프라가 구축되어 있음을 의미하며, 관련 업종의 종사자 및 기업들에게는 유리한 입지조건을 제공합니다.

4.2. 지역경제연관성

부천시의 산업단지 및 공업 시설과의 연관성을 통해 안정적인 임대 수요 또는 사업 운영 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 공업 단지 종사자들을 위한 기본적인 식당, 편의점, 소규모 상점 등이 소재할 것으로 예상됩니다. 더 넓은 범위의 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 기타생활정보

산업단지 내 위치하므로, 주거 환경보다는 산업 활동에 초점이 맞춰진 지역입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 유동화및공동담보물건

유동화 물건 및 공동담보 물건의 특성상, 복잡한 권리관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다. 경매 절차 진행 및 종결 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 건물상태및부대시설

* 건물 내 냉장고, 냉동고 등과 부착된 에어콘 실외기는 평가에서 제외되어 있어, 별도의 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 4층 일부 증축 부분은 평가 시 감안되었으나, 향후 건축법규 준수 여부 및 활용도에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 수변전시설(290KVA)은 포함 평가되었으나, 실제 가동 상태 및 유지보수 필요 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 임대관계미상

임차인이 존재할 경우, 보증금 및 월세가 미상인 경우 법적인 분쟁이나 명도 과정에서 예상치 못한 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 임대 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.4. 압류및가압류기록

비록 등기부상 모든 압류 및 가압류 기록이 말소 예정이나, 이는 과거 채무 불이행 또는 재정적 어려움이 있었음을 시사하므로, 채무 관계 및 경매 진행 과정에 대한 추가적인 이해가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 공장으로, 부천IC 인근의 편리한 교통과 공업지대의 입지적 이점을 가지고 있습니다. 일반철골구조의 4층 건물로, 공장, 창고, 사무실 등으로 복합적으로 이용 가능하며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 20.9억원입니다.

권리관계는 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 하여 모든 권리가 소멸될 예정으로, 비교적 명확한 편입니다. 그러나 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점에서 복잡성이 존재할 수 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 또한, 일부 부대시설이 평가에서 제외된 점은 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

8. 투자포인트

* 부천IC 인근의 우수한 접근성 및 공업지대 입지

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 사업장 활용 용이

* 감정가 대비 저평가 가능성 (향후 시세 조사 필요)

* 말소 예정 권리로 인한 권리관계 비교적 명확성 (단, 유동화/공동담보 특수성 고려)

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 2,094,451,600원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리 관계의 복잡성, 향후 추가 비용 발생 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 보증금 인수액은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정을 위한 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.