나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55110 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-19 에스케이파인빌 비동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2024.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지역에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 4층 402호로서,
(사용승인일:2017.09.28)
외벽: 석재 및 타일 마감 등,
창호: PVC창호임.

이용상태

다세대주택(복층구조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기타:

-귀 제시목록상 4층 402호 67.9㎡는 건축물대장상 복수층(하층)4:36.72㎡, 복수층(상층)5:31.18㎡로 기재되어 있음.

-본건 집합건축물대장 상 위반건축물 시정계고에 의거(무단증축/조립식패널조/주거/10㎡)위반건축물로 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 건축물대장상 복수층(하층) 36.72㎡, 복수층(상층)31.18㎡로 기재되어 현황 복층구조임.
3. 건축물대장상 위반건축물 시정계고에 의거(무단증축/조립식패널조/주거/10㎡)위반건축물로 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경55110 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-19 에스케이파인빌 비동 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 4층

사용승인일: 2017년 9월 28일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 326,200,000원

토지면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

토지지분: 49.2㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.90㎡ (약 20.54평)

건물지분: 67.9㎡

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지역에 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 4층 402호로, 다세대주택(복층구조)으로 이용중임.

외벽: 석재 및 타일 마감 등

창호: PVC 창호임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (2020-05-18, 부산지방법원 2020카단101787)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조민형

보증금: 264,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-25

확정일자: 2018-02-26

배당신고일자: 2021-02-15

대항력: 있음

비고: 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수함.

* 임차인: 김선일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-11

대항력: 없음

* 임차인: 임항선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-27

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 조성근 외 1명 (2017-10-25)

* 주택임차권: 조민형 (2021-02-15 등기, 264,000,000원) - 인수 대상

* 가압류: 주택도시보증공사 (2020-05-18) - 말소기준권리

* 기타 권리: 다수의 압류 및 가압류 (모두 말소 예정)

* 총 등기부채권액: 4,830,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 조민형의 주택임차권 (보증금 264,000,000원)

* 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석 및 시세

4.1. 주변 매매 사례 분석

제공된 JSON 데이터 상의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 4일, 36.36㎡, 100,000,000원 (약 2,750,000원/㎡)

* 2025년 12월 4일, 29.51㎡, 20,000,000원 (약 678,000원/㎡) - 시세와 다소 차이 발생

* 2025년 12월 2일, 49.54㎡, 142,000,000원 (약 2,866,000원/㎡)

4.2. 시세 분석

본 건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 감정가는 326,200,000원입니다. 주변의 다세대 주택 매매 사례 시세는 약 200만원/㎡ 초반대이나, 본 건의 준공 연도 및 감정가를 고려할 때 다소 차이가 있습니다. 제공된 JSON 데이터의 거래 금액이 본 건의 감정가와 큰 차이를 보여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 따라서 감정가 수준을 기준으로 시세를 판단하되, 인수되는 임차 보증금과 위반건축물 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 부안초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인이 필요합니다. (별도 검색 결과 상 특이 혐오시설 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 조민형 임차인의 보증금 264,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 주요 리스크입니다. 배당금으로 전액 변제되지 않을 경우, 인수 금액이 추가될 수 있습니다.

6.2. 위반건축물

* 건축물대장상 무단증축/조립식패널조/주거/10㎡에 해당하는 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 철거, 이행강제금 부과, 또는 리모델링 시 추가 비용 발생 등의 위험을 내포합니다.

6.3. 복층구조 및 제시외 건물

* 건축물대장상 복층 구조로 기재되어 있으며, 10.00㎡의 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다. 이는 실제 이용 면적 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)에 속하며, 부안초등학교 인근의 주거지역에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 264,000,000원을 매수인이 인수해야 하며, 위반건축물 등재 사실로 인해 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 높은 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 도시형생활주택입니다.

* 초등학교 인근의 선호도 높은 주거 입지입니다.

* 권리관계 분석 및 명확한 리스크 파악을 통해 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 264,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 감정가(326,200,000원)와 인수 금액(264,000,000원)을 고려할 때, 순수 투자 가치(순수익)를 확보하기 위한 최대 입찰가는 이론적으로 62,200,000원 (326,200,000 - 264,000,000) 입니다.

하지만 위반건축물 등 추가 리스크와 명도 및 제반 비용을 고려하면, 보수적인 관점에서 60,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 해당 범위 내에서 권리분석, 시세, 물건 상태, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰 시 총 매수 비용은 낙찰가 + 인수 보증금(264,000,000원) + 명도 비용 + 기타 부대 비용이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.