나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31319 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 ‘양촌교차로" 남서측 인근에 소재함
○ 주위환경
소규모 공장지대임

교통상황

○ 차량접근성: 자유로움
○ 대중교통여건 :보통임
-버스: 인근 간선도로(황금로)변으로 버스 정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 104호로서
○외부마감: 석재붙임 마감
○내부마감: 몰탈위 페인팅
○외부창호: 강화유리 및 강화도어

이용상태

○ 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현재 공실 상태임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지
○ 이용상태 : 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 북서측으로 34미터, 북동측으로 18미터, 남측으로 12미터의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2019-12-11)(접합),중로2
류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차:21대(자주식)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경31319 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층 104호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 748,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십구차유동화전문 (유O)

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.32㎡ (약 15.22평)

토지지분: 50.32㎡ (약 15.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.82㎡ (약 19.61평)

건물지분: 64.82㎡ (약 19.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 ‘양촌교차로’ 남서측 인근에 소재합니다. [cite:provided]

주위 환경은 김포 골드밸리 산업클러스터의 일부인 소규모 공장지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 매우 자유로운 편입니다. [cite:provided]

대중교통 여건은 보통이며, 인근 간선도로(황금로)변에 버스 정류장이 소재합니다. [cite:provided]

주변 주요 도로망으로는 제2외곽순환고속도로, 국지도84호선 등이 있어 수도권 전 지역으로의 접근성이 용이합니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 104호입니다. [cite:provided]

외부 마감은 석재붙임, 내부는 몰탈위 페인팅으로 마감되었습니다. [cite:provided]

외부 창호는 강화유리 및 강화도어로 설치되어 있습니다. [cite:provided]

건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제로는 제1종근린생활시설로 사용되고 있습니다. [cite:provided, JSON]

2.4. 이용상태 및 설비

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재 공실 상태입니다. [cite:provided]

부대 설비로는 급배수, 위생, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. [cite:provided]

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상은 세장형 평지이며, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. [cite:provided]

2.6. 인접 도로상태

북서측으로 34미터, 북동측으로 18미터, 남측으로 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:provided]

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. [cite:provided]

또한 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다. [cite:provided]

2.8. 기타 사항

임대 관계는 미상입니다. [cite:provided]

주차는 자주식으로 21대가 가능합니다. [cite:provided]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 6일 접수된 국민은행 근저당권 (624,000,000원)입니다. [cite:provided]

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite:provided]

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 이건O (2022-12-07)

* 소유권이전청구권가등기: 정O순 (2023-07-04, 매매예약 2023-06-09, 750,480,000원)

* 근저당권: 국민은행 (2023-07-06, 624,000,000원) (말소기준권리)

* 가압류: 삼성카드 (2024-06-04, 5,185,483원)

* 압류: 김포시 (2024-12-11)

* 압류: 김포세무서장 (2025-02-11)

* 압류: 논산세무서장 (2025-05-29)

* 임의경매개시결정: 유아이제삼십구차유동화전문 (2025-01-15, 549,213,381원)

총 등기부채권액은 629,185,483원입니다. [cite:provided]

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:provided]

임대관계는 미상으로, 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다. [cite:provided]

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 현황

본 물건은 김포 골드밸리 산업클러스터 내에 위치하며, 학운3-1, 학운5, 학운6 일반산업단지 등 다수의 산업단지가 조성되어 있거나 개발 중입니다.

이러한 산업단지 조성 및 개발은 배후 수요를 형성하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

인근 공장 매물 정보들은 학운리 지역에 공장 및 창고 등의 산업 시설 거래가 활발함을 시사합니다.

4.2. 대상 물건의 용도 및 잠재력

본 물건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로, 주변 산업단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 영업하기에 적합한 입지입니다. [cite:provided]

자유로운 차량 접근성과 21대의 충분한 주차 공간은 상가 운영에 큰 이점을 제공할 수 있습니다. [cite:provided]

4.3. 상권 특성

양촌·학운 일대는 계획입지형 산업 클러스터로, 도로망과 대형 공장 건물이 체계적으로 배치되어 있습니다.

이러한 계획입지는 업종 설명과 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 프리미엄이 붙는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 특성

해당 지역은 주로 소규모 공장지대로, 전반적으로 산업 활동이 중심이 되는 지역입니다. [cite:provided]

생활 편의시설보다는 산업 활동 지원 시설에 초점이 맞춰져 있을 가능성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하고, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. [cite:provided]

주요 고속도로 접근성이 양호하여 김포, 인천, 서울 등 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 시장 및 권리 관계

현재 물건은 공실 상태로, 임대 수익 창출까지 공백이 발생할 수 있습니다. [cite:provided]

정O순의 소유권이전청구권가등기는 소유권 이전 관련 분쟁의 소지가 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. [cite:provided]

다수의 압류 및 가압류 채권이 존재하여 채무 관계가 복잡한 편입니다. [cite:provided]

6.2. 지역 환경 및 개발 관련 이슈

김포 지역은 수도권 매립지 문제, 소각장 설치 논란 등 환경 관련 이슈가 지속적으로 제기되고 있습니다.

특히 학운리 일대도 광역 소각장 후보지로 논의된 바 있어, 지역 내 개발 계획 및 환경 이슈를 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

또한, 김포시의 서울 편입 논의와 관련하여 기피시설 이전 가능성에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

계획입지 산업단지 내 상가임에도 불구하고, 때때로 교차로 혼잡이나 출퇴근 동선 등의 운영상 단점이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

임대관계가 미상이고 보증금 또한 파악되지 않아, 인수 시 임차인 관련 불확실성이 존재합니다. [cite:provided]

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 양촌읍 학운리 내 이노타워 1층에 위치한 근린상가입니다. 주변 지역은 대규모 산업단지 개발이 활발히 진행 중인 곳으로, 이는 배후 수요를 창출할 잠재력을 가지고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 6층 건물에 1층 상가로 접근성이 좋습니다. [cite:provided]

차량 접근성과 주차 공간이 충분하여 상가 운영에 유리한 조건입니다. [cite:provided]

그러나 현재 공실 상태이며, 소유권이전청구권가등기 및 다수의 압류 등 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. [cite:provided]

또한, 해당 지역은 산업단지 밀집 지역으로, 지속적인 개발과 함께 쓰레기 처리 시설 관련 이슈 등 환경 및 도시계획상의 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

임대 관계가 불확실하다는 점 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. [cite:provided]

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 김포 골드밸리 등 주변 산업단지 개발에 따른 직간접적 수혜 기대.

* 우수한 접근성: 차량 접근 용이 및 주요 도로망과의 연결성이 좋음.

* 충분한 주차 공간: 21대의 자주식 주차 공간 확보. [cite:provided]

* 합리적 감정가: 현재 시장 상황 및 권리 관계 분석을 통한 입찰가 산정 시 경쟁력 확보 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정됩니다. [cite:provided]

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 경매 낙찰가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. [cite:provided]

또한, 권리 분석 결과에 따른 추가적인 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 현재 공실 상태와 소유권이전청구권가등기 등의 존재로 인해 신중한 분석 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경31319 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층 104호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 748,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십구차유동화전문 (유O)

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.32㎡ (약 15.22평)

토지지분: 50.32㎡ (약 15.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.82㎡ (약 19.61평)

건물지분: 64.82㎡ (약 19.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 ‘양촌교차로’ 남서측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 김포 골드밸리 산업클러스터의 일부인 소규모 공장지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 매우 자유로운 편입니다.

대중교통 여건은 보통이며, 인근 간선도로(황금로)변에 버스 정류장이 소재합니다.

주변 주요 도로망으로는 제2외곽순환고속도로, 국지도84호선 등이 있어 수도권 전 지역으로의 접근성이 용이합니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 104호입니다.

외부 마감은 석재붙임, 내부는 몰탈위 페인팅으로 마감되었습니다.

외부 창호는 강화유리 및 강화도어로 설치되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제로는 제1종근린생활시설로 사용되고 있습니다. [cite:provided, JSON]

2.4. 이용상태 및 설비

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재 공실 상태입니다.

부대 설비로는 급배수, 위생, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상은 세장형 평지이며, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

북서측으로 34미터, 북동측으로 18미터, 남측으로 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.8. 기타 사항

임대 관계는 미상입니다.

주차는 자주식으로 21대가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 6일 접수된 국민은행 근저당권 (624,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 이건O (2022-12-07)

* 소유권이전청구권가등기: 정O순 (2023-07-04, 매매예약 2023-06-09, 750,480,000원)

* 근저당권: 국민은행 (2023-07-06, 624,000,000원) (말소기준권리)

* 가압류: 삼성카드 (2024-06-04, 5,185,483원)

* 압류: 김포시 (2024-12-11)

* 압류: 김포세무서장 (2025-02-11)

* 압류: 논산세무서장 (2025-05-29)

* 임의경매개시결정: 유아이제삼십구차유동화전문 (2025-01-15, 549,213,381원)

총 등기부채권액은 629,185,483원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 현황

본 물건은 김포 골드밸리 산업클러스터 내에 위치하며, 학운3-1, 학운5, 학운6 일반산업단지 등 다수의 산업단지가 조성되어 있거나 개발 중입니다.

이러한 산업단지 조성 및 개발은 배후 수요를 형성하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

인근 공장 매물 정보들은 학운리 지역에 공장 및 창고 등의 산업 시설 거래가 활발함을 시사합니다.

4.2. 대상 물건의 용도 및 잠재력

본 물건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로, 주변 산업단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 영업하기에 적합한 입지입니다.

자유로운 차량 접근성과 21대의 충분한 주차 공간은 상가 운영에 큰 이점을 제공할 수 있습니다.

4.3. 상권 특성

양촌·학운 일대는 계획입지형 산업 클러스터로, 도로망과 대형 공장 건물이 체계적으로 배치되어 있습니다.

이러한 계획입지는 업종 설명과 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 프리미엄이 붙는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 특성

해당 지역은 주로 소규모 공장지대로, 전반적으로 산업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

생활 편의시설보다는 산업 활동 지원 시설에 초점이 맞춰져 있을 가능성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하고, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주요 고속도로 접근성이 양호하여 김포, 인천, 서울 등 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 시장 및 권리 관계

현재 물건은 공실 상태로, 임대 수익 창출까지 공백이 발생할 수 있습니다.

정O순의 소유권이전청구권가등기는 소유권 이전 관련 분쟁의 소지가 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

다수의 압류 및 가압류 채권이 존재하여 채무 관계가 복잡한 편입니다.

6.2. 지역 환경 및 개발 관련 이슈

김포 지역은 수도권 매립지 문제, 소각장 설치 논란 등 환경 관련 이슈가 지속적으로 제기되고 있습니다.

특히 학운리 일대도 광역 소각장 후보지로 논의된 바 있어, 지역 내 개발 계획 및 환경 이슈를 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

또한, 김포시의 서울 편입 논의와 관련하여 기피시설 이전 가능성에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

계획입지 산업단지 내 상가임에도 불구하고, 때때로 교차로 혼잡이나 출퇴근 동선 등의 운영상 단점이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

임대관계가 미상이고 보증금 또한 파악되지 않아, 인수 시 임차인 관련 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 양촌읍 학운리 내 이노타워 1층에 위치한 근린상가입니다. 주변 지역은 대규모 산업단지 개발이 활발히 진행 중인 곳으로, 이는 배후 수요를 창출할 잠재력을 가지고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 6층 건물에 1층 상가로 접근성이 좋습니다.

차량 접근성과 주차 공간이 충분하여 상가 운영에 유리한 조건입니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 소유권이전청구권가등기 및 다수의 압류 등 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

또한, 해당 지역은 산업단지 밀집 지역으로, 지속적인 개발과 함께 쓰레기 처리 시설 관련 이슈 등 환경 및 도시계획상의 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

임대 관계가 불확실하다는 점 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 김포 골드밸리 등 주변 산업단지 개발에 따른 직간접적 수혜 기대.

* 우수한 접근성: 차량 접근 용이 및 주요 도로망과의 연결성이 좋음.

* 충분한 주차 공간: 21대의 자주식 주차 공간 확보.

* 합리적 감정가: 현재 시장 상황 및 권리 관계 분석을 통한 입찰가 산정 시 경쟁력 확보 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 경매 낙찰가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 권리 분석 결과에 따른 추가적인 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 현재 공실 상태와 소유권이전청구권가등기 등의 존재로 인해 신중한 분석 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.