나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7477 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-65 인천송도힐스테이트 601동 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상20층 건물 내 제1층 제125호로서,
(사용승인일: 2011.01.17)
외벽: 타일붙임 및 복합판넬 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 및 오피스텔, 오피스,
제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 도로폭 약 45M 내외 및 남서측으로 도로폭 약 20M 내외, 북서측으로 도로
폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 광로2류(
폭 50m-70m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(대3-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중2-356
호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경7477 (1)

용도: 근린상가

감정가: 445,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-65 인천송도힐스테이트 601동 1층125호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상20층 건물 내 제1층 제125호

사용승인일: 2011.01.17

1.3. 면적 및 건물 구조

토지면적: 15.95㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.9476㎡ (약 4.82평)

건물면적: 41.17㎡ (약 12.45평)

건물지분: 41.175㎡ (약 12.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천신정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태 및 토지이용계획

본건은 남동측으로 폭 약 45M 내외, 남서측으로 폭 약 20M 내외, 북서측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 광로2류, 대로3류, 중로2류 등에 속하며, 경제자유구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 근저당권, 소유권이전 신탁, 임의경매개시결정 등의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양정운

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2021-11-23

배당신고일자: 2024-06-25

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021-11-22 접수된 연수송도신용협동조합의 근저당권(을8)입니다. 본 물건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

본건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세한 개요는 제공되지 않았습니다. 임차인 양정운은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. 따라서, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 송도동 일대는 대규모 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 상가 업종

용도상 근린상가로 분류되며, 주변 상업시설의 활성화 정도 및 업종 분포에 따라 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 인천신정초등학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 또한, 송도 센트럴 파크, 현대 프리미엄 아울렛 송도 등 다양한 생활 편의 및 문화시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

임대관계는 미상으로 파악되어, 현 임차인과의 관계 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 바로 인근에 위치한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 송도 지역 내 자원순환센터 등 생활폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향은 현재로서는 파악되지 않습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 연수구 송도동 소재의 본 근린상가 물건은 인천신정초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다만, 말소되지 않는 권리인 지상권에 대한 추가 확인이 필요하며, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 신도시 내 근린상가로, 안정적인 배후 수요 기대.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지.

* 인근에 초등학교 및 다양한 편의/문화시설 밀집.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 관리 가능.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 445,000,000원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로, 현황 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세, 건물 상태, 공실 위험 등을 종합적으로 검토 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.