나이스옥션 법원경매 인천 2024타경543478 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1525-5 문원아파트 나동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "제물포여자중학교" 남측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위
여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물내의 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 1984.11.23.)
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

아파트(4층 404호)로 이용중임.
(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 장방형 토지로서 자체지반 평탄하게 조성하여, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 로폭 약 6미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
인근지역내 동류형/유사형 아파트의 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경543478 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 145,000,000원

* 재매각 여부: 재매각 (매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1525-5, 문원아파트 나동 4층 404호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 404호

* 사용승인일: 1984년 11월 23일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 45.46㎡ (약 13.75평)

* 건물 면적 (공급 면적): 55.13㎡ (약 16.68평)

* 건물 전용 면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았으며, 건물 면적 55.13㎡를 공급 면적으로 간주합니다.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 공부상 차이

* 없 음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "제물포여자중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 유사한 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 동측 및 남측으로 폭 약 6미터, 10미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

* 본건 토지는 완경사지대의 장방형 토지입니다.

* 자체 지반은 평탄하게 조성되어 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 8월 30일 접수된 정태식 근저당권(을13, 채권금액: 37,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을14, 을14-2, 을13-1, 갑8 등)는 소멸됩니다.

* 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 정보 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건에는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* *주의 문구*: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계 및 내부 이용 현황이 정확히 확인되지 않았습니다. 따라서, 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인의 존재 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 1997년 5월 26일 (전인순)

* 말소기준권리: 2021년 8월 30일 근저당 (정태식, 37,500,000원)

* 후순위 권리:

* 2021년 8월 30일 근저당 (강영희, 30,000,000원)

* 2022년 1월 7일 14번 근저당권부 채권 질권 설정 (구본형, 30,000,000원)

* 2022년 1월 7일 13번 근저당권부 채권 질권 설정 (구본형, 37,500,000원)

* 2024년 7월 24일 인천지방법원 임의경매 개시 결정 (정태식, 30,625,000원)

* 상기 을구의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에는 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교육 시설

* "제물포여자중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 청소년에게 유해한 시설의 입점이 제한됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설이 밀집해 있어 식료품, 생필품 구매 및 각종 서비스 이용에 불편함이 없습니다.

5.2. 교통 편의성

* 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성이 양호합니다.

* 주요 도로와 인접하여 차량을 이용한 이동 또한 수월합니다.

5.3. 건물 설비

* 건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

* 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있음을 시사합니다.

* 재매각 사유에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 이러한 사유가 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대 관계 및 내부 이용 현황이 확인되지 않았습니다.

* 이는 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 추가적인 시간, 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 노후 건물

* 본 아파트의 사용승인일은 1984년 11월 23일로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성이 높습니다.

* 내부 상태에 따라 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 현재 시점에서 해당 물건지 인근에 특별히 명시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 문원아파트 나동 4층 404호로, "제물포여자중학교" 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 명확합니다. 그러나 재매각 사유, 임대차 관계 미확인, 건물 노후화 등의 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교육 환경

* "제물포여자중학교"와 인접하여 교육을 중시하는 실수요자에게 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

8.2. 재개발/재건축 가능성 (별도 확인 필요)

* 1984년 준공된 노후 아파트로, 향후 해당 지역의 도시 정비 사업 계획에 따라 재개발 또는 재건축 대상이 될 가능성이 있습니다. 이 부분은 별도의 면밀한 조사가 필요합니다.

8.3. 권리상 안전성

* 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가: 145,000,000원

* 재매각 보증금: 최저매각가격의 20% (일반 경매 보증금 10%와 상이)

* 인수되는 보증금: 0원

* 내부 수리비, 명도 관련 비용, 취득세 등 부대 비용 고려

* 주변 유사 물건의 최근 시세 조사를 통한 객관적인 가치 평가 필수 (본 보고서에는 상세 시세 정보 포함되지 않음)

9.2. 보수적인 입찰가 제안

* 정확한 재매각 사유, 임대차 현황, 내부 상태 및 수리 비용, 그리고 주변 시세를 종합적으로 파악해야 최종 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 보수적인 접근을 제안한다면, 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 116,000,000원 ~ 130,500,000원)을 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 실사, 권리 관계 재확인, 시세 분석 등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.