나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539240 [1] 인천광역시 남동구 서창동 540 서해그랑블아파트 104동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 서창초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중.서민층 아파트와 단독주택이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1404호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이 샤시 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창택지), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공동주택건설용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경539240 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 540 서해그랑블아파트 104동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 354,000,000원

면적:

* 토지: 51.85㎡ (약 15.68평)

* 건물 (전용면적): 84.75㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보: 서해그랑블아파트, 2008년 5월 30일 사용승인, 최고 15층

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 서창동, 서창초등학교 남서측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 중.서민층 아파트와 단독주택이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통: 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 도로가 외부의 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창택지), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (을19): 박정미, 보증금 330,000,000원. 상기 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. (전입일자: 2021.06.29, 확정일자: 2021.05.18)

* 기타 권리:

* 근저당 (을16): 주식회사더파이널스대부, 90,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류/압류: 인천신용보증재단, 주식회사케이비국민카드, 농협은행, 서민금융진흥원, 비엔케이캐피탈, 예가람저축은행, 남동세무서장 등 다수 (매각으로 인해 말소될 예정입니다)

* 말소기준권리: 2022년 5월 27일 접수된 근저당 (을16)입니다.

* 현재 소유권: 집합건물 등기부 상 최근 소유권이전 등기일은 2018년 10월 31일이며, 매매로 윤영진에게 이전되었습니다.

* 임차인 현황:

* 박정미: 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.06.29, 확정 2021.05.18, 배당신고 2024.09.09, 대항력 있음. (매수인이 인수)

* 지창훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.06.29, 대항력 없음.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주변환경: 중.서민층 아파트 단지 및 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 서창초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 시설 (별도 검색 결과): 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (인천광역시 남동구 서창동 540 일대 시설 조사 결과)

1.4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 330,000,000원의 박정미 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 투자 비용의 상당 부분을 차지하며, 인수 시 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 부채 규모: 등기부 상 채권 총액이 497,968,121원으로 감정가 대비 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸 대상입니다.

* 공시지가 등 추가 하락 가능성: (본 건에 해당되는 명확한 정보 없음)

1.5. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 3억 3천만 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크는 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 위험 요인입니다. 해당 보증금의 인수 여부 및 금액이 최종 투자 비용을 결정하므로, 철저한 권리 분석과 함께 인수 후 수익성 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 최근 실거래가 수준은 감정가와 유사하나, 인수되는 임차 보증금을 고려한 투자 전략 수립이 중요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 본건 전용면적(84.75㎡)과 유사한 면적의 최근 실거래가가 35,700만원으로, 감정가(354,000,000원)와 유사한 수준을 보여 시세 반영이 이루어진 것으로 판단됩니다.

* 아파트 단지 내 관리사무소, 어린이놀이터 등 기본적인 편의시설과 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 84.75㎡ (약 25.64평)입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 21일 동일 면적(84.7493㎡)이 35,700만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 354,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 시장 가치는 최근 실거래가 수준인 약 357,000,000원으로 판단됩니다.

* ‘인수 보증금’을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 지침은, 해당 보증금을 낙찰가의 일부로 간주하지 않고 별도의 인수 부담으로 고려하여, 순수 부동산의 시장 가치에 기반하여 입찰가를 산정함을 의미합니다.

* 이에 따라, 본건의 시장 가치와 유사한 수준인 357,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 총 투자 비용 고려사항:

* 본 건은 보증금 330,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 최종적으로 인수해야 합니다.

* 따라서 실제 총 투자 비용은 입찰가 외에 매수인이 부담해야 하는 보증금 인수액을 합한 금액이 됩니다. 투자 결정 시 이 점을 반드시 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.