나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경70176 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 874 신창현풍림아이원2차 202동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경70176 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 874 신창현풍림아이원2차 202동 4층402호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경70176
• 주소: 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1105-27, 202동 4층402호 (신창현풍림아이원2차)
• 용도: 아파트

남양주지원 경매3계 2023타경70176 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1105-27, 202동 4층402호 (신창현풍림아이원2차) | 감정가: 448,000,000원 | 최저가: 219,520,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (남양주지원 2023타경70176 (1))

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 874 신창현풍림아이원2차 202동 4층 402호 아파트에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 남양주지원 2023타경70176 (1)이며, 채무자와 소유자가 이OO으로 동일하고, 채권자 웰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 임의경매입니다.

감정가는 448,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각입니다. 해당 사건은 중복사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 분석

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 874 신창현풍림아이원2차 202동 4층 402호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 4층

사용승인일: 2009-06-30 (약 16년차 아파트)

이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

1.3. 면적 상세

전용면적 (건물면적): 105.93㎡ (약 32.04평)

공급면적 (분양면적): 약 132.23㎡ (40평형으로 추정)

토지면적 (대지권): 87.96㎡ (약 26.61평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "차산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 단지 내 도로를 통해 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 연결됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 건축 밀도가 높지 않은 주거지역입니다. 상대보호구역(차산초등학교) 및 역사문화환경보존지역 규제가 있으며, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역(1권역)에 포함되어 있어 환경 보전 관련 규제가 적용됩니다.

3. 건물 및 이용 현황

3.1. 건물의 구조 및 특징

2009년 준공된 14층 아파트 건물 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 비교적 연식이 오래되지 않아 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

내부 구조는 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 표준적인 중대형 평형의 구조입니다. 급배수 및 위생설비, 개별난방설비, 화재경보기, 소화전설비, 엘리베이터 등 기본적인 아파트 편의 시설이 모두 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석 (Legal Analysis)

4.1. 등기부상 권리관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(이OO)와 소유자(이OO)가 동일합니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 추가로 확인되지 않는 한, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 중복사건으로 진행되어 경매 절차가 취하될 가능성은 일반 사건에 비해 낮습니다.

4.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대관계는 미상입니다. 현황조사 시 점유 현황 확인이 필수적이며, 만약 소유자(채무자)가 점유하고 있을 경우 명도 난이도는 보통이며 인도명령 신청이 가능합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정되므로, 입찰 전 임차인 현황 및 배당 요구 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설

주변에 중소규모 아파트 단지가 형성되어 있어 단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설(마트, 학원, 병원 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 차로 약 5~10분 거리 내에 화도읍의 중심 상권 접근이 가능합니다.

5.2. 학군 및 교육 환경

도보 거리 내에 차산초등학교가 북서측 인근에 소재하고 있어 초등학생 자녀를 둔 세대에게는 좋은 학군 조건을 제공합니다.

5.3. 주변 환경 시설 (혐오시설 포함)

화도읍 일대는 과거 하수처리장 및 매립장 등이 있었으나, 이는 남양주시의 친환경 정책에 따라 피아노폭포, 공원 등 주민 친화 시설로 재탄생되었습니다. 대상 물건 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거지역 외곽의 농경지 및 기타 시설이 혼재된 지역적 특성을 고려하여 현장 답사를 통해 소음이나 미관상 문제 여부를 추가로 점검해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대관계가 미상인 관계로, 만약 채무자 겸 소유자가 거주하고 있을 경우 낙찰 후 명도 과정에서 시간적, 정신적 저항이 있을 수 있습니다.

6.2. 가격 변동성 리스크

감정가 (448,000,000원)는 2023타경 물건의 감정시점 기준이므로, 입찰 시점의 현재 부동산 시장 상황 및 인근 실거래가를 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 남양주시 화도읍 내에서 비교적 연식이 양호하고 실거주 선호도가 높은 중대형 평형(40평형 추정) 아파트입니다. 제2종일반주거지역에 위치하며 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 소유자 겸 채무자의 점유가 예상되나 권리관계가 단순하여 명도에 대한 대비만 충분하다면 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

실거주 관점: 2009년식으로 비교적 신축에 속하며, 중대형 평형(방3, 욕실2)으로 실거주 만족도가 높습니다. 차산초등학교가 가까워 학군 이점이 있습니다.

투자 관점: 임의경매 및 중복사건으로 진행되어 경매 진행의 확실성이 높습니다. 입찰 시 주변 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는다면 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

면적 희소성: 단지 내에서 희소성이 있는 40평형대 면적으로, 향후 환금성도 양호할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계