나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86772 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 47-3 마석엘아이지아파트 208동 8층802호 아파트 경매

경기도 남양주시 화도읍 비룡로158번길 11, 208동 8층802호 (마석엘아이지아파트) (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경86772(남양주지원 경매3계). 감정가 291,000,000원, 최저가 291,000,000원. 매각기일은 2026-08-25입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 86772 [1]
소재지	경기도 남양주시 화도읍 묵현리 47-3 마석엘아이지아파트 208동 8층802호
도로명주소	경기도 남양주시 화도읍 비룡로158번길 11, 208동 8층802호 (마석엘아이지아파트)
용도	아파트
건물명	마석엘아이지아파트
매각기일	2026.08.25
관할법원	남양주지원 경매3계 (031-869-4423)
이용제한	(저촉)상대보호구역, (접함)준보전산지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, (저촉)제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, (저촉)제1종일반주거지역, (접함)근린공원, (접함)경관녹지, 가축사육제한구역, (접함)지구단위계획구역, 도시지역, (저촉)자연녹지지역, (저촉)성장관리계획구역

경기도 남양주시 화도읍 묵현리 47-3 마석엘아이지아파트 208동 8층802호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	50.00㎡ (15.13평)
건물면적	84.98㎡ (25.71평)

금액

감정가	291,000,000원
최저가	291,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	29,100,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.10.14	291,000,000원	유찰
2차	2025.11.18	203,700,000원	유찰
3차	2025.12.23	142,590,000원	유찰
4차	2026.01.20	99,813,000원	유찰
5차	2026.03.03	69,869,000원	유찰
6차	2026.04.07	48,908,000원	유찰
7차	2026.05.12	34,236,000원	유찰
8차	2026.06.16	23,965,000원	유찰
9차	2026.07.21	16,776,000원	변경
신건	2026.08.25	291,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재"화도초등학교"북서측 인근의 마석엘아이지
아파트 단지내 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역으로
제반 주거 환경은 대체로 무난한 지역임.
교통상황: 본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 전철역(경춘선)이 소재하고 간선도로와의
연결이 용이하므로 제반교통여건은 무난한 지역임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 16층건 내 8층 802호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등.
창호 : 새시 유리창호.
이용상태: 아파트(방3, 주방, 거실, 욕실, 발코니 등)로 이용 중임. (후첨 내부구조도 참조)
설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등임.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 형태로서 남서향 경사지를 평탄하게 조성한 아파트부지임.
인접 도로상태등: 본 아파트단지 남서측으로 개설된 정문을 통하여 인근 중심도로에 연결되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(주거형,
도시개발과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2012-11-29)(첫단추유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>
, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2024타경86772 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 47-3 마석엘아이지아파트 208동 8층802호

1.2. 물건 상세

용도: 아파트

구분건물: 집합건물

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 16층 건 내 8층 802호

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

토지면적: 50.00㎡ (약 15.12평) (건물 지분)

사용승인일: 2005년 11월 18일

총 세대수: 444세대

1.3. 매각 관련 정보

감정가: 291,000,000원 (2억 9천 1백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

등기부채권 총액: 337,600,000원 (을3 근저당 87,600,000원 + 갑3 강제경매 265,835,382원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리 소재 "화도초등학교" 북서측 인근의 마석엘아이지아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경춘선 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 간선도로와의 연결성이 좋아 시내외 접근성이 양호한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(첫단추유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건의 말소기준권리: 을3 근저당 (애큐온저축은행, 2022-10-04 접수, 87,600,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3 근저당, 갑3 강제경매 등.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을4 주택임차권 (유성호, 2023-07-04 접수, 250,000,000원). 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 유성호 (주택도시보증공사 승계/보증)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-15

* 확정일자: 2021-05-28

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 2억 5천만원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사건영, 2005-12-15)

* 갑2: 소유권이전 (김옥선, 2006-05-19, 매매)

* 을4: 주택임차권 (유성호, 2023-07-04, 250,000,000원) - 인수

* 을3: 근저당 (애큐온저축은행, 2022-10-04, 87,600,000원) - 말소기준권리, 말소

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-12-09, 265,835,382원) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 속한 마석엘아이지아파트 단지 인근은 공동주택과 더불어 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 인근에 화도초등학교가 위치하며, 첫단추유치원 등이 소재합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 마석LIG아파트

* 총 세대수: 444세대

* 최고/최저층: 18층 / 7층 (전체 단지 기준, 해당 동 208동은 16층)

* 사용승인일: 2005년 11월 18일

* 주차: 총 481대 (세대당 약 1.08대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 유성호 씨의 보증금 2억 5천만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 권리분석상 인수되는 권리로 명확히 기재되어 있어, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 관련 위험

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 복합 용도 지역에 해당하며, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 규제 사항은 향후 건축 및 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 (혐오시설 등)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 남양주시 타 지역에서 쓰레기 소각장, 자원회수시설 등의 건립 정보 미고지로 인한 분양 관련 소송 사례가 있었습니다. 해당 지역(화도읍 묵현리 47-3) 인근으로 특정 혐오시설의 직접적인 설치 예정 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합의견

7. 종합 의견

본건 마석엘아이지아파트 208동 802호는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가는 2억 9천1백만원으로 책정되었으나, 임차인 보증금 2억 5천만원을 인수할 경우 총 투자 비용은 상당한 금액이 될 수 있습니다. 입지조건 및 단지 규모는 무난하나, 주변 개발 호재에 대한 정보는 부족한 편입니다.

8. 투자포인트

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 및 간선도로망 이용 용이.

* 마석LIG아파트 단지의 안정적인 주거 환경.

* 비교적 넓은 전용면적(84.98㎡)으로 실수요자 선호도 확보 가능.

9. 예상입찰가

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천만원을 인수해야 하는 조건으로 인해, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

제공된 정보에 따르면, 감정평가액은 291,000,000원이며, 비슷한 면적(84.9847㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 3월 275,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건 감정가(291,000,000원)에서 인수 보증금(250,000,000원)을 제외한 금액을 최대로 설정하여 산정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 41,000,000원 (4천 1백만원)으로 산정됩니다.

최종 취득 총액은 입찰가 41,000,000원 + 인수 보증금 250,000,000원 = 291,000,000원 (2억 9천 1백만원)이 됩니다.

이는 감정평가액 수준으로, 임차인 보증금 인수에 따른 추가적인 자금 부담을 고려하여 신중한 입찰 전략이 필요합니다.1.물건기본정보