나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경84219 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 산132-30 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경84219 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 산132-30 임야 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경84219 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 산132-30 | 감정가: 488,940,000원 | 최저가: 239,581,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

소재지 : 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 산132-30 (임야)

사건번호 : 남양주지원 2024타경84219 (1)

감정가 : 488,940,000원

경매구분 : 부동산 임의경매 (토지일부지분매각)

매각대상 : 토지일부지분매각 (총 토지면적 17,852.00㎡ 중 일부 지분)

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지 면적 : 17,852.00㎡ (약 5,397.07평)

건물 면적 : 0.00㎡ (제시외물건 없음)

지분 매각 : 전체 필지 중 일부 지분에 대한 매각이므로, 추후 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필수적으로 요구되는 물건임.

2. 입지 및 개발 여건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

대상 토지는 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "너구내고개교차로" 북동측 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 농경지와 임야 등이 혼재된 산간 농경지대로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 출입은 불가하며, 동측 인근까지는 접근 가능하나 대중교통 이용은 불편한 편입니다. 토지는 서향의 중경사지이며 활잡목이 소재하는 자연림 상태입니다. 인근 혐오시설은 검색되지 않았으나, 지리적 특성상 외지고 개발이 제한적인 지역임을 감안해야 합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 2필지(기호 1, 2)로 이루어져 있으며, 가장 중요한 기호 1 토지는 '계획관리지역'과 '보전관리지역'이 혼재되어 있습니다. '계획관리지역'은 개발의 여지가 있는 용도지역이지만, '보전관리지역' 및 '준보전산지', '자연보전권역', '수질보전특별대책지역(2권역)' 등 다수의 중첩된 제한으로 인해 자유로운 개발이 어렵습니다. 개발 행위 시에는 각 법규(산지관리법, 국토계획법, 환경법)의 엄격한 규제를 충족해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 박OO의 소유 토지 일부 지분에 대하여 채권자 민OO가 경매를 신청한 것으로 파악됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 임야 특성상 임차인이 있을 가능성은 희박합니다. 본건은 '일괄매각' 조건이나, 매각 자체가 토지 일부 지분이므로 권리관계의 복잡성은 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '지적상 맹지'와 '토지일부지분매각'이라는 두 가지 요소입니다.

첫째, 지적상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 건축 행위가 원칙적으로 불가능합니다. 동측 인근에 임도가 있으나, 공식적인 도로가 아니므로 건축 허가를 위한 진입로 확보 문제가 가장 시급하고 어려운 해결 과제입니다.

둘째, 토지일부지분매각 물건입니다. 낙찰 후에는 해당 토지의 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 소송을 통해 토지를 분할하거나 매각해야 하는 법적 절차와 비용이 발생합니다. 이는 시간과 비용을 수반하는 고난이도 투자로 분류됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

지분 매각 및 맹지라는 결정적 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 존재합니다. '계획관리지역'이 일부 포함되어 있어, 향후 도로 확보 및 잔여 지분 매입 등을 통해 전체 필지를 단독 소유하고 개발할 경우 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 개발이 제한적인 임야 특성상 투기적 수요보다는 장기적인 관점에서 토지 가치 보전 및 추후 분할/매도 차익을 목적으로 하는 전문 투자자에게 적합합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 맹지 및 지분 매각이라는 치명적인 단점을 내포하고 있어 일반 투자자에게는 권장하기 어렵습니다. 해당 물건을 성공적으로 매입하기 위해서는 공유자 지분을 추가로 매입할 자금력 또는 공유물 분할 소송에 대한 전문 지식이 요구됩니다. 높은 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 지분 처분 또는 개발 가능성을 열어두고 접근해야 합니다. 입찰 전, 반드시 현장을 답사하여 임도의 현황 및 인근 토지 이용 상황을 확인하고, 다른 공유자의 성향과 매입 의사를 사전에 파악하려는 노력이 필요합니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계