나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86765 [1] 경기도 남양주시 진건읍 배양리 502 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86765 [1] 경기도 남양주시 진건읍 배양리 502 단독주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경86765 | 소재지: 경기도 남양주시 진건읍 배양리 502 | 감정가: 463,686,500원 | 최저가: 227,207,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경86765 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소재지는 경기도 남양주시 진건읍 배양리 502번지 소재의 단독주택입니다. 감정가는 463,686,500원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세

토지 면적은 248.00제곱미터 (약 75.02평)이며, 건물 면적은 주된 건물 54.88제곱미터 (약 16.60평)에 제시외 건물 145.60제곱미터 (약 44.04평)가 포함되어 있습니다. 총 건물 이용면적은 약 200.48제곱미터 (약 60.64평)로 추정됩니다. 본 물건은 소유자 유OO, 채권자 김OO의 임의경매 사건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 남양주시 진건읍 배양리 소재 "배양2리마을회관" 남쪽 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모의 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황 및 도로

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건 토지는 남서쪽으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 법적 및 기술적 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 사건입니다. 현재 임대 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 특이사항으로 '일괄매각'이며 '제시외 건물 포함'이 명시되어 있어, 제시외 건물에 대한 철거 의무 없이 모두 매수하게 됩니다.

3.2. 용도지역 및 규제

토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(뱀골)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법) 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 제1종일반주거지역은 비교적 낮은 밀도의 주거 환경 조성을 목적으로 하며, 향후 건축 행위 시 지구단위계획구역 지침을 확인해야 합니다.

3.3. 물건 현황 및 특이사항

본 물건은 부정형 토지이며, 인접 토지인 배양리 501-10 토지 일부와 함께 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 보고되었습니다. 건물은 목조 함석지붕 단층으로, 제시외 건물 (기호 ㄱ)을 증축하여 단독주택으로 이용 중입니다. 공부상 기호 2-가 건물은 멸실 상태이며, 기호 2-나 건물의 지붕은 공부상 스레트지붕이나 현황은 함석지붕으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이와 같이 공부와의 차이가 존재하므로 현황과 공부를 정확히 대조해야 합니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

주변 환경이 단독주택과 함께 중소규모의 공장 및 창고가 혼재된 지역이므로 순수한 주거 밀집 지역으로 보기 어렵습니다. 따라서 상권은 주로 근린생활시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 추정되며, 일상생활 편의시설 이용은 인근 마을회관 주변을 중심으로 이루어질 것으로 보입니다. 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 가능하나, 대도시 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 잠재적 리스크

제시외 건물이 광범위하게 (145.60제곱미터) 존재하며, 이는 단층 주택의 이용 면적을 대폭 늘린 형태입니다. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되나, 건축물대장상 미등기일 가능성이 높으므로 향후 양성화(합법화) 가능성 및 비용을 고려해야 합니다. 또한, 토지가 인접 토지(501-10) 일부와 함께 이용 중이어서 경계 확인 및 분쟁 가능성을 검토해야 합니다. 마지막으로, 임대관계가 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

제1종일반주거지역 내 위치하여 향후 개발 여지가 있으며, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 계획적인 개발을 기대할 수 있습니다. 토지 면적이 248.00제곱미터 (약 75평)로 적정하며, 제시외 건물을 포함하여 실제 이용 면적이 넓어 실거주 목적으로 활용도가 높습니다. 감정가 대비 입찰 금액에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 주택입니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 제시외 건물을 포함하여 비교적 넓은 면적의 단독주택을 제1종일반주거지역에서 취득할 기회입니다. 다만, 제시외 건물의 합법화 여부, 인접 토지와의 경계 문제, 임차인 유무 확인 등 잠재적 리스크에 대한 정확한 분석과 이에 따른 명도 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 규제사항(성장관리권역 등)을 충분히 숙지하고 접근해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계