나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81578 [1] 경기도 파주시 금촌동 OOOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 남측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 시장, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 금촌역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층, 지상 11층 건 중 제1층 제129호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2014.02.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리창호 등임.

이용상태

기호 1), 2) 공히 현황 근린생활시설로 이용 중이며, 기호 3)의 공부상 용도는 문화 및 집회시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 3필지 일단의 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 25m내외, 남동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>,
기호 3) 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경81578 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 1층129호

용도: 근린상가

감정가: 573,000,000원

토지면적: 8.88㎡ (약 2.69평)

건물면적: 31.91㎡ (약 9.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주지구축산업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

건물구조: 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층, 지상 11층 건물 중 제1층 제129호 (사용승인일: 2014.02.14)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 시장, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 금촌역(경의중앙선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 남서측으로는 노폭 약 25m 내외의 도로, 남동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (접수일자: 2023-08-10, 채권자: 광주지구축산업협동조합, 채권최고액: 1,320,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸예정권리

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을7, 을10)

* 가압류 (갑7, 갑8)

* 임의경매 (갑9)

* 압류 (갑10)

* 신탁등기말소 (갑5)

* 소유권이전 (갑6)

3.3. 매각으로 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더파이브

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-11-27

확정일자: 2024-12-13

배당신고일자: 2024-12-17

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 치킨플래닛파주금촌점

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-11-27

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 인수되는 보증금 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부채권 총액

1,817,868,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 파주시 금촌동은 금촌역을 중심으로 형성된 파주시의 중심 상권 중 하나입니다. 과거에는 파주 지역의 행정 중심지 및 상업 중심지 역할을 수행하였으며, 현재도 시청 등 행정기관이 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

금촌역 인근은 다양한 근린생활시설, 시장, 공동주택이 밀집한 복합 상권입니다. 금촌통일시장 등 전통 시장도 자리하고 있어 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다. 다만, 최근에는 신도시 개발로 인해 운정신도시 등에 상권 기능이 분산되는 경향도 보입니다.

4.3. 업종 현황

건축물대장상 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 현황 또한 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변 상권의 특성상 다양한 소매업, 서비스업, 식음료 관련 업종 등이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

단지 인근에 금촌역(경의중앙선)과 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로는 서울문산고속도로, 자유로 등 수도권 주요 도로로의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

금촌통일시장과 같은 전통 시장이 인접해 있으며, 파주시청, 경기의료원 파주병원, 다목적체육관 등 공공시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 아파트 단지와 상업시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설 및 주변 환경

현재까지 파악된 바로는 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시는 생활폐기물 증가 및 수도권 매립지 직매립 금지에 따라 신설 소각장 건립을 추진하고 있어, 향후 관련 시설의 입지 가능성 등을 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상의 채권 총액이 약 18억 1천만원에 달하며, 이는 감정가(5억 7천만원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 경매 진행 과정에서 예상보다 높은 경쟁률이 나타나지 않는다면 유찰 가능성이 있으며, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과나 처분 상황이 본 물건의 가치 및 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공실 및 임대 관련 불확실성

건축물대장상 공실이 아닌 근린생활시설로 이용 중이나, 실제 임대 관계 및 공실 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한, 현재 임대관계가 미상인 점은 향후 명도 또는 임차인과의 관계 설정에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 저촉

물건 소재 토지가 제1종일반주거지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등 복합적인 용도지역에 해당하여 향후 건축 행위나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌역 인근의 준수한 입지에 소재한 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변 상권 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 하지만, 등기부상의 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하며 공동담보로 진행되는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상 및 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 차이(기호3 문화 및 집회시설)에 대한 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 높은 부채 비율과 불확실한 임대 상황을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 금촌역 초역세권 입지로 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 현재 근린상가로 이용 중이며, 추가적인 업종 전환이나 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 실제 임대 현황 및 상권 분석을 통한 적정 임대료 산정 시 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 573,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 실제 가치, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 해당 물건의 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 부동산 시장 전망, 경쟁 물건 분석 등 심층적인 시장 조사를 바탕으로 결정되어야 합니다. 제시된 감정가 및 권리 관계, 임차인 정보를 바탕으로 면밀한 분석 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.