나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5772 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-6 다온팰리스 5동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 신축 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

본건은 2018.08.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서,
외벽 : 타일붙임등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리지역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사시설 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 공부상 5동으로 등재되어 있으나, 현황 외벽에 105동으로 표기됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 외벽에 105동으로 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경5772 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-6 다온팰리스 5동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 56.75㎡ (약 17.17평)

토지지분: 56.75㎡ (약 17.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.28㎡ (약 14.30평)

건물지분: 47.28㎡ (약 14.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 현황 외벽에 105동으로 표기됨 (공부상 5동)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 신축 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 2018년 8월 2일 사용 승인된 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 4층 건물 중 1층 102호입니다.

외벽은 타일 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등입니다. 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태

현재 다세대주택 1세대로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 형상 및 이용 상태

본건의 토지는 부정형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리지역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)] 및 주거밀집지역 50m 내), 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원), 제한보호구역(전방지역: 25km)(고도 16m 위임지역), 과밀억제권역에 해당합니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 4일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

본 경매개시결정 등기(2024년 7월 25일, 채권자: 한정우, 권리금액: 175,000,000원)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

5.2. 임차인 현황

* 임차인: 한정우

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 4일

확정일자: 2021년 10월 12일

배당신고일자: 2024년 7월 25일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

6. 상권분석

6.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 51㎡)의 다세대주택 최근 거래가는 2026년 6월 기준으로 110,000,000원에서 165,000,000원 사이로 확인됩니다.

이 거래가들을 기준으로 평당 거래가격을 산정해보면 대략 2,157,000원부터 3,235,000원 범위에 있습니다.

본건의 전용면적(47.28㎡)을 고려한 시장 가치는 대략 125,000,000원 내외로 추정됩니다.

본건의 감정가는 190,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 높은 수준입니다.

7. 생활정보

7.1. 편의시설 및 환경

주변에 고양예술고등학교가 있으며, 근린생활시설이 혼재된 주택가 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

7.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

제공된 JSON 데이터에 기반하여 분석하였으며, 유사 단지 또는 건물에 대한 직접적인 매매/임대 시세 정보는 본건의 가격 분석에 참고가 되었습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 한정우 씨가 보증금 175,000,000원을 설정하고 거주 중입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차 진행 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

8.2. 건물 표기 오류

공부상 5동으로 등재되어 있으나 현황 외벽에는 105동으로 표기되어 있어, 방문자나 우편물 수령 등에 혼란을 야기할 수 있습니다.

8.3. 감정가 대비 시세 차이

본건의 감정가(190,000,000원)가 최근 유사 물건 거래가(평균 약 125,000,000원 내외)보다 현저히 높아, 시세보다 고평가되었을 가능성이 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인 존재와 건물 표기상의 혼란, 그리고 최근 시세 대비 높은 감정가가 주요 고려사항입니다.

특히 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 금전적 위험 요소로 작용할 수 있으며, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 시세 대비 저가 매수 가능성

감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10.2. 지역 개발 잠재력

주변이 신축 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시에는 이를 제외하고 시장 가치를 기준으로 판단합니다.

최근 거래된 유사 면적(약 47.28㎡)의 다세대주택의 시장 가격을 고려할 때, 예상 거래가는 약 125,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 위험 부담, 건물 표기 오류, 그리고 감정가의 적정성 등을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서 작성 시, 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오 시설에 대한 직접적인 검색 및 분석은 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.