나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8771 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105 주엽역삼부르네상스 가동 1층142호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "주엽역(지하철3호선)" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 "주엽역(지하철3호선)"이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층, 지하6층 건물 내 제가동 제1층 제142호, 제143호로서,
(사용승인일 : 2020.10.15)
외벽 : 외장석재 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 건부지[업무시설(오피스텔), 판매시설(상점), 제1,2종근린생활시설]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 12-30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

일련번호(2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

일련번호(3) : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경8771 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105 주엽역삼부르네상스 가동 1층 142호

용도: 근린상가

건물명: 주엽역 삼부르네상스

감정가: 779,000,000원

토지면적: 5.76㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.7559㎡ (약 1.74평)

건물면적: 23.45㎡ (약 7.10평)

건물 지분: 23.45㎡ (약 7.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2020년 10월 15일

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 지하철 3호선 "주엽역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 지하철 3호선 "주엽역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지와 더불어 대체로 등고평탄한 사다리형 토지를 이루고 있으며, 업무시설(오피스텔), 판매시설(상점), 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

물건은 동측, 남측, 북측으로 폭 약 12~30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로 조건(소로1류, 중로1류, 광로3류)을 충족합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(주엽초등학교), 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 임의경매 개시결정(신한은행), 압류(고양시, 구미시) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 2023-10-27, (주)맥스코프 - 소유권이전 3번 신탁등기 말소

* 갑5: 2023-10-27, 장미애 - 소유권이전 (매매 금781,060,000원)

* 을1: 2023-10-27, 신한은행 - 근저당권 (금1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 2024-11-28, 신한은행 - 임의경매 (1,030,849,243원, 말소)

* 갑7: 2025-07-01, 고양시 - 압류 (말소)

* 갑8: 2025-08-18, 구미시 - 압류 (말소)

총 등기부채권액: 1,200,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 시행사맥스코프

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 '시행사맥스코프'는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 정보가 모두 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 물건은 '주엽역 삼부르네상스' 내 가동 1층 142호에 위치한 근린상가입니다. 2020년 10월 15일 사용승인된 건물로, 총 10층의 지상층과 6층의 지하층으로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주엽역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다. 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. 물건 이용 현황

본 물건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.4. 주변 시설 및 환경

주변 지역은 잘 개발된 상업 및 주거 중심지로서 혐오시설 등 잠재적 리스크는 확인되지 않았습니다. 지하철역, 버스정류장, 다수의 상가 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 환경

지하철 3호선 주엽역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 운행으로 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

5.2. 편의 및 생활 시설

단지 내 및 주변의 풍부한 상업시설, 금융기관, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

물건 소재지는 주엽초등학교의 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권의 원 소유자 또는 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 정보의 불확실성

임차인 '시행사맥스코프'는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원이며 관련 상세 정보가 미상으로 기재되어 있어, 추후 발생할 수 있는 법적 문제나 예상치 못한 비용 발생 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

6.3. 건물 관리 상태

2020년 사용승인된 신축급 건물이나, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 상태 및 관리비 현황 등을 점검할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동의 핵심 상업지역에 위치한 지하철 3호선 주엽역 초역세권 근린상가입니다. 2020년에 사용승인된 신축급 건물로서 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하며, 배후수요가 풍부하여 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인 정보의 미확인 부분은 추가적인 실사 및 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 주엽역 초역세권으로 높은 유동인구와 풍부한 배후수요 확보 가능.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 최신 시설 이용 및 비교적 적은 유지보수 비용 예상.

* 소형 면적: 23.45㎡(약 7.10평)으로 초기 투자 부담이 적고 다양한 활용 가능성 보유.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율, 현재 시장 상황, 본 물건의 구체적인 수익성 분석 등이 추가적으로 필요합니다. 향후 심층 분석을 통해 최적의 입찰가를 제시할 예정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.