나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8771 [2] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105 주엽역삼부르네상스 가동 1층143호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "주엽역(지하철3호선)" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 "주엽역(지하철3호선)"이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층, 지하6층 건물 내 제가동 제1층 제142호, 제143호로서,
(사용승인일 : 2020.10.15)
외벽 : 외장석재 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 건부지[업무시설(오피스텔), 판매시설(상점), 제1,2종근린생활시설]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 12-30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

일련번호(2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

일련번호(3) : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주엽초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경8771 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105 주엽역삼부르네상스 가동 1층143호

용도: 근린상가

감정가: 767,000,000원

토지면적: 5.67㎡ (약 1.72평)

토지지분: 5.6699㎡ (약 1.71평)

건물면적: 23.10㎡ (약 6.99평)

건물지분: 23.1㎡ (약 6.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층, 지하6층 건물 내 가동 1층 143호

사용승인일: 2020년 10월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "주엽역(지하철 3호선)" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 주엽역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건은 동측, 남측, 북측으로 노폭 약 12-30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류, 중로1류, 광로3류 등 다양한 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(주엽초등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

본 물건이 위치한 주엽역 일대는 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집해 있는 상권입니다. 지하철 3호선 주엽역과 직접 연결되는 '주엽역 삼부르네상스' 건물에 속해 있어 쇼핑센터, 은행, 증권사 등 금융기관, 패밀리 레스토랑, 패스트푸드점, 병원, 학교 등이 풍부하게 분포하고 있습니다. (검색 결과 기준)

주엽초등학교, 한수초등학교, 한수중학교, 발산중학교, 주엽고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (검색 결과 기준)

다만, 주변 지역(고양시)은 서울시의 난지물재생센터, 서울시립승화원(화장장), 서울시립벽제묘지, 서대문구 음식물류 재활용 시설 등 서울시 운영 기피·혐오시설이 다수 위치하고 있어, 이러한 시설들과의 거리 및 잠재적 영향에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 본 물건 자체의 직접적인 혐오시설 연관성은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 기재는 없었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 시행사맥스코프

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: (제공된 정보 없음)

※ 임차인으로 기재된 시행사맥스코프는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권 이전: 장미애 (2023-10-27, 매매)

* 신탁등기 말소: 주식회사맥스코프 (2023-10-27)

* 근저당권: 신한은행 (2023-10-27, 1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 신한은행 (2024-11-28, 1,030,849,243원, 말소)

* 압류: 고양시 (2025-07-01, 말소)

등기부채권 총액: 1,200,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주엽역 일대 상권 특징

주엽역 일대는 일산 신도시 형성 초기부터 발전해 온 중심 상권 중 하나로, 과거에는 백화점, 금융기관, 쇼핑센터 등이 밀집하여 경기 북서부 최대 상권으로 성장했습니다. 현재는 젊은 유동인구는 라페스타, 화정역 상권으로, 30~40대 고객은 웨스턴돔 등으로 일부 분산되었으나, 여전히 3만여 가구의 배후세력을 기반으로 하는 주거 상권의 면모를 갖추고 있습니다. (검색 결과 기준)

특히 본 물건이 위치한 '주엽역 삼부르네상스'는 지하철 3호선 주엽역과 직접 연결되는 초역세권 복합단지로, 상업 시설이 지하 1층부터 지상 3층까지 조성되어 있어 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상권의 잠재력을 지니고 있습니다. (검색 결과 기준)

인근의 킨텍스, 일산테크노밸리, 고양방송영상밸리 등 대규모 개발 계획으로 인한 일자리 창출 효과가 기대되어 배후수요 증가가 예상됩니다. (검색 결과 기준)

4.2. 이용상태

본 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 그랜드백화점, 롯데백화점(일산점), 빅마켓, 이마트타운, 아쿠아플라넷 등 대형 유통시설 및 쇼핑센터가 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. (검색 결과 기준)

5.2. 교육시설

주엽초등학교, 한수초등학교, 한수중학교, 발산중학교, 주엽고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (검색 결과 기준)

5.3. 주거 관련 정보

본 물건은 상가 시설로, 아파트와 같은 전용면적 및 분양면적 상세 정보는 해당되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 유동화 물건이라는 점은 추가적인 권리 관계 확인의 필요성을 시사할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

사용승인일이 2020년 10월 15일로 비교적 신축 건물이므로, 건물 노후화에 따른 직접적인 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

6.3. 상권 변동성

과거 대규모 상권이었으나, 주변에 새로운 상권이 발달하면서 일부 고객층이 분산된 경향이 있습니다. 그러나 초역세권 입지와 지속적인 개발 호재는 상권의 안정성과 성장을 뒷받침할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 영향

고양시 전반에 걸쳐 서울시의 기피·혐오시설이 다수 위치하고 있어, 이러한 시설들과의 거리에 따른 잠재적 영향(악취, 소음, 교통체증, 재산가치 하락 등)을 고려해야 합니다. 다만, 본 물건 자체에 대한 직접적인 혐오시설의 영향은 현재까지 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기준)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동, 지하철 3호선 주엽역과 직접 연결되는 '주엽역 삼부르네상스' 건물 내 1층 근린상가입니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 23.10㎡(약 7평)의 전용 면적을 가지고 있습니다. 초역세권 입지로 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 상권에 위치하며, 주변의 다양한 개발 호재와 편의시설, 교육시설은 긍정적인 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 고양시 전반에 걸쳐 존재하는 서울시 기피시설과의 간접적인 영향 가능성은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 3호선 주엽역과 직접 연결되는 초역세권 상가

* 신축 건물: 2020년 준공으로 깔끔한 건물 상태

* 풍부한 유동인구: 역세권 상권의 특성상 높은 유동인구 확보 가능

* 개발 호재: 일산테크노밸리, 고양방송영상밸리 등 인근 개발로 인한 배후수요 증가 기대

* 명확한 권리관계: 매각으로 소멸되는 권리 다수, 임차인 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가는 767,000,000원입니다. 본 물건은 소형 면적의 근린상가로, 현재 주엽역 상권의 시세 및 잠재적 가치, 그리고 경매 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

일반적으로 이러한 초역세권 소형 상가는 수요가 꾸준하며, 임대 수익률 또한 고려해볼 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 명확한 권리 분석 결과와 신축 건물이라는 점을 감안하면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가인 767,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 물건의 유무에 따라 750,000,000원 ~ 850,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.