나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81578 [2] 경기도 파주시 금촌동 OOOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 남측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 시장, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 금촌역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층, 지상 11층 건 중 제1층 제129호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2014.02.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리창호 등임.

이용상태

기호 1), 2) 공히 현황 근린생활시설로 이용 중이며, 기호 3)의 공부상 용도는 문화 및 집회시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 3필지 일단의 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 25m내외, 남동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>,
기호 3) 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경81578 (2)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 1층 128호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 449,000,000원

토지면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

토지지분: 6.95㎡ (약 2.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

건물지분: 24.98㎡ (약 7.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주지구축산업협동조합

특이사항: 공동담보 물건

특수물건정보: 공동담보

건물 사용승인일: 2014년 02월 14일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 시장, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층, 지상 11층 건물 중 제1층 제128호에 해당하며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 토지 이용상태: 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지에 건축된 건물입니다.

* 인접 도로상태: 물건지 남서측으로는 노폭 약 25m, 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 10일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 주식회사더주영(2019.12.10.) 및 이용우(2023.08.10.)로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 광주지구축산업협동조합(1,320,000,000원)이 말소기준권리이며, 에이캐피탈주식회사의 근저당권(190,000,000원 + 220,000,000원)은 모두 말소되었습니다.

* 가압류 및 압류: 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단, 김포세무서장, 파주시의 가압류 및 압류 등기사항이 존재하였으나, 모두 말소되었습니다.

* 임의경매개시결정: 광주지구축산업협동조합의 신청으로 진행된 임의경매(2024.10.02. 접수)가 말소기준권리보다 늦게 등기되어 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,817,868,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 등)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 파주시 금촌동 지역은 금촌역을 중심으로 상업 및 업무 시설과 주거 시설이 밀집한 도심 지역입니다.

* 건물 현황: 엠에이치타워는 2014년에 사용승인된 지하 2층, 지상 11층 규모의 집합건물로, 총 118개의 호실을 갖추고 있으며, 본건은 그중 1층 128호입니다.

* 주요 업종: 제2종근린생활시설로 분류되어 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 상권 분석: 금촌역 역세권에 위치하며, 주변에 시장, 상업 시설, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 유동인구와 소비 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 금촌역이 도보 가능한 거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 단지 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 금촌역 주변으로는 롯데시네마, 파주시청, 금촌 전통시장, 다양한 금융기관, 병원, 각종 상업 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 금촌초등학교, 금촌중학교, 파주고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주로 상업 및 주거 지역으로 구성되어 있으며, 대규모 공원이나 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공된 것으로, 다른 담보 물건의 경매 진행이나 채무 불이행 시 본 물건의 가치나 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유하고 있는 임차인의 유무, 보증금 및 월세 등 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 건물 내 복합 용도: 건물 내 다른 호실의 용도가 문화 및 집회시설 등 다양할 수 있으며, 이는 건물 전체의 관리나 이용상 특이점을 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 낙찰가의 결정 과정에서 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽힐 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금촌역 역세권에 위치한 제2종근린생활시설로서, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 준공 연도가 비교적 최신(2014년)이며, 소규모 상가로서 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 상황과 입찰 경쟁률을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 금촌역을 이용하는 유동인구 및 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 소형 근린상가: 소자본으로 상가 투자를 고려하는 투자자에게 적합한 면적의 물건입니다.

* 안정적인 건물 구조: 철골철근콘크리트 구조로 건물의 안정성을 확보하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 소유권 관련 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가, 유사 물건의 실거래가, 본 건의 권리관계, 명도 가능성, 주변 상권의 활성화 정도, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 임대 관계가 미상인 점과 공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 정확한 시세 정보 및 개별 물건의 수익성 분석을 바탕으로 낙찰 후 명도 및 임대 가능성을 충분히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.