나이스옥션 법원경매 고양 2024타경86481 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 557 디엠씨호반베르디움더포레3단지 304동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경86481 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 557 디엠씨호반베르디움더포레3단지 304동 1층104호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경86481
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 향기로 25, 304동 1층104호 (향동동,디엠씨호반베르디움더포레3단지)
• 감정가: 420,000,000원
• 최저가: 420,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

고양지원 경매3계 2024타경86481 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향기로 25, 304동 1층104호 (향동동,디엠씨호반베르디움더포레3단지) | 감정가: 420,000,000원 | 최저가: 420,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경86481 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 557 디엠씨호반베르디움더포레3단지 304동 1층 104호 아파트입니다. 감정가는 4억 2,000만 원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 남OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 건은 토지/건물 지분 매각 물건입니다. 매각 대상은 전체가 아닌 일부 지분에 해당합니다. 건물면적은 84.90㎡, 토지면적은 56.32㎡입니다. 건물의 구조는 2019년 6월 27일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 29층 건물 중 1층입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 열병합발전에 의한 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주거 환경 및 교통

대상 물건은 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동숲내초등학교" 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 주를 이루는 신흥 공동주택지대입니다. 2019년에 사용 승인된 신축급 단지로서 주거 환경이 쾌적합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 차량 진출입이 용이하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내 포장도로와 외곽 공도와의 연계성도 양호합니다.

2.2. 지역 특성

본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속하며, 향동숲내초등학교 및 향동고등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 지정되어 있어 교육 환경이 우수한 지역입니다. 고양시와 서울 은평구/마포구와의 접근성이 비교적 용이한 지리적 이점을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 방식의 특이사항

본 경매는 '토지/건물 지분 매각'으로 진행되는 부동산 강제경매입니다. 일반적인 단독 소유 물건 매각이 아니며, 소유자(채무자)의 지분만을 매각하는 건입니다.

3.2. 낙찰 후 과제

낙찰자는 해당 물건의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 향후 나머지 지분권자와의 협의를 통해 지분을 매수하거나, 협의가 이루어지지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송' 등을 진행하여 문제를 해결해야 하는 추가적인 법적 과제가 발생합니다. 이는 일반 매각 물건 대비 높은 난이도의 권리 처분 능력을 요구합니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대 관계는 미상입니다. 또한, 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 현황 확인이 불가능했습니다. 따라서, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부 및 실제 이용 상황에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 대단위 아파트 단지를 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 주거 밀집 지역입니다. 2019년 사용승인된 단지로 단지 내외 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 및 공공시설

물건 인근에 향동숲내초등학교가 소재하여 학군 환경이 우수합니다. 해당 지역은 과밀억제권역에 속하며, 공공주택지구로 개발된 곳이기에 계획적인 도시 인프라가 구축되어 있습니다.

4.3. 물건 자체의 특징

대상 물건은 29층 중 1층에 위치하고 있습니다. 아파트로 이용 중이며, 1층 특성상 접근성은 좋으나 일조량, 사생활 보호 등에서 고층 세대와 차이가 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각에 따른 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 이후 지분 공유자와의 협상 결렬 시 소송에 따른 시간적, 경제적 비용이 발생할 수 있습니다. 공유물 분할을 위한 경매로 다시 진행되거나(현금 청산), 지분을 매입해야 하는 상황이 올 수 있습니다.

5.2. 현황 조사 미흡 리스크

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 현황 및 임대 관계가 미상인 상태입니다. 대장상의 구조와 실제 현황이 다를 가능성 및 예상치 못한 내부 수리 필요성 등은 매수자가 감수해야 할 부분입니다.

5.3. 공법상 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 군사시설 보호법에 따른 비행안전제4구역, 제한보호구역 등 다양한 공법상 제한이 존재하나, 이는 이미 아파트 건설이 완료된 상태이므로 건축 행위 제한보다는 지역 특성 파악에 중점을 두어야 합니다.

6. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 신축급 대단지 아파트로, 입지적으로는 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 2,000만 원으로 책정되었으며, 이는 온전한 소유권 기준의 가격일 가능성이 높습니다. 다만, '토지/건물 지분 매각'이라는 치명적인 특이사항이 있습니다. 따라서, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받아도 공유 지분 해결에 필요한 시간과 추가 비용, 협상 능력을 종합적으로 고려해야 하는 고난이도의 물건입니다. 일반 실수요자보다는 지분 투자 및 권리 분석에 전문성을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 아파트 투자 기회

2019년에 사용승인된 신축급 아파트의 지분을 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회입니다. 향동지구의 개발 잠재력과 주거 선호도를 고려할 때 미래 가치가 양호합니다.

7.2. 시세 차익 기대

정상적인 온전한 소유권 매각 가격 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 나머지 지분을 정리(매수 또는 공유물 분할)하는 과정을 거쳐 시세대로 매각 시 상당한 차익을 기대할 수 있습니다.

7.3. 지역난방 및 인프라

지역난방 설비를 갖춘 대단지 아파트라는 점과 우수한 교육 환경 및 정비된 신도시 인프라는 장기 투자 관점에서 안정성을 더해줍니다.

법원 정보

고양지원 경매3계