나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4893 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제9층 제908호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 "가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제지하2층 제비201호 외 1개호로서
외벽: 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 지식산업센터로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접필지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4893 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제9층 제908호

용도: 지식산업센터

감정가: 591,000,000원

토지면적: 21.11㎡ (약 6.38평)

토지지분: 21.11㎡ (약 6.38평)

건물면적: 88.09㎡ (약 26.65평)

건물지분: 88.09㎡ (약 26.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

소재 부지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

물건지 서측으로는 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 일단의 공업용지 조성지역으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 을1, 수협은행의 근저당권으로, 2021년 7월 26일에 접수되었으며 채권 최고액은 472,800,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 토지에 설정된 지상권이 있습니다. 해당 지상권은 2021년 7월 26일에 설정되었으며, 권리자는 서울특별시 금천구입니다.

지상권에 대한 구체적인 개요 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

등기부등본상 토지에는 소유권이전 및 신탁 등기, 지상권 설정 이력이 있으며, 집합건물에는 소유권이전, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매, 신탁 등기말소 등 다양한 권리 변동 내역이 확인됩니다.

말소되지 않는 권리 외 모든 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

현재 임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 대규모 산업 및 업무 지구입니다.

수많은 지식산업센터와 오피스 빌딩이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

이마트, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 각종 금융기관, 병원, 식음료 매장 등 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 집적되어 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 시내 및 광역버스 노선이 운행되어 서울 시내외 이동이 매우 용이합니다.

쇼핑, 금융, 의료, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

주변은 지식산업센터와 상업시설이 주를 이루는 업무 중심 지역으로, 쾌적한 주거 환경보다는 업무 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 정보 확인 및 면밀한 분석이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권(서울특별시 금천구)이 존재하므로, 해당 지상권의 내용, 범위, 존속 기간, 그리고 향후 본 물건의 이용 및 처분에 미칠 영향에 대해 반드시 검토해야 합니다.

현재 건물은 지식산업센터로 이용 중이나, 건축물대장상 '공장(지식산업센터, 지원시설)'으로 표기되어 있어, 실제 건축물 용도 제한이나 업종 관련 규제 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 내역은 어떻게 되는지 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부상 다수의 권리(근저당, 압류, 가압류, 신탁 등)가 경매 개시 결정 이전에 존재했었기에, 권리 관계가 다소 복잡했던 이력이 있습니다. 비록 대부분 소멸될 권리이나, 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 가산디지털단지라는 핵심 입지에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 지하철 환승역 접근성과 풍부한 상업 및 업무 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 유동화 물건으로서의 특수성, 그리고 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지 핵심 입지: IT 및 첨단 산업의 중심지로, 풍부한 기업체와 고용 인구를 바탕으로 높은 임대 수요를 자랑합니다.

역세권 프리미엄: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 거리라는 교통의 편리성은 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다.

성장 가능성: 지속적인 도시 개발 및 산업 단지 활성화 정책에 힘입어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 591,000,000원을 기준으로 시세, 권리 관계, 임대차 현황, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가치 하락 영향과 유동화 물건으로서의 불확실성을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세, 유사 물건 거래 사례 등에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.