나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4893 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제9층 제908호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4893 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제9층 제908호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경4893
• 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100, 제9층 제908호 (가산동, 에이스골드타워)
• 감정가: 591,000,000원
• 최저가: 378,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매9계 2024타경4893 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100, 제9층 제908호 (가산동, 에이스골드타워) | 감정가: 591,000,000원 | 최저가: 378,240,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경4893 (2)이며, 소재지는 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제9층 제908호입니다. 해당 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 모두 주식회사로 동일하며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 물건의 용도는 지식산업센터이며, 감정가는 5억 9,100만 원입니다.

토지 면적은 21.11㎡ (약 6.38평), 건물 면적은 88.09㎡ (약 26.65평)입니다. 해당 면적은 지분율 100%에 해당하며, 제시외 면적은 없습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 18층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다. 외벽은 강화유리 마감 등이며, 승강기설비, 화재탐지설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 현재 지식산업센터로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 "가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)"의 남동측 인근에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하는 더블 역세권으로 교통상황은 보통 이상으로 평가됩니다. 본건 소재 부지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지이며, 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하여 차량 출입이 용이합니다.

2.2. 상권분석

본건 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 대한민국 최대 규모의 지식산업센터 클러스터 중 하나인 '가산디지털단지' 내에 위치하고 있습니다. 본 건물 역시 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중인 만큼, 관련 기업체의 수요가 풍부한 업무 중심 지역입니다. 토지 이용계획상 도시지역, 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어, 산업 집적 및 지원 시설로서의 가치를 유지하고 있습니다.

2.3. 생활정보

대형 상권 및 아울렛이 인접해 있어 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 지식산업센터가 밀집한 지역의 특성상 주거 지역과 분리되어 있어 순수 생활 편의시설보다는 업무 지원 시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일한 법인(주OOOOOOOOOOO)이라는 점이 확인됩니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 낙찰 후 건물 철거 등에 대한 법적 리스크는 없습니다. 다만, 임대차 관계가 '미상'인 만큼, 매각 후 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 및 강제집행)에 대한 리스크가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 유동화물건 (NPL): 본 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 부실채권(NPL)이 경매로 나온 경우일 가능성이 높습니다. 채권자가 금융기관이 아닌 유동화 전문 회사일 경우 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으므로 더욱 면밀한 분석이 요구됩니다.

- 시장 상황 리스크: 본건이 속한 가산디지털단지 지역은 전국 지식산업센터 물량의 약 40%가 집중된 곳으로, 최근 고금리 기조와 공급 과잉 문제로 인해 공실률이 증가하고, 매매가와 임대료가 하락하는 등 시장 침체를 겪고 있습니다. 특히 신축 대형 지식산업센터의 입주가 이어지면서 기존 건물들의 공실이 심각한 수준에 이르러 임대수익 확보가 어려울 수 있습니다.

- 혐오시설: 지도 서비스 및 주변 환경 검색 결과, 직접적으로 물건 가치에 영향을 미칠 만한 전통적인 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장 등)은 인근에서 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

서울특별시 금천구 가산디지털단지 내 지식산업센터는 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역에 인접한 '최고의 입지'라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 최근 지식산업센터 시장의 전반적인 침체와 지역 내 공급 과잉이라는 구조적인 문제로 인해, 감정가 대비 시세 하락 및 공실 리스크가 크게 부각되고 있습니다. 따라서 본 물건은 장기적인 관점에서 우량한 입지 조건을 선점하려는 실사용 목적의 실수요자 또는 안정화될 시장 상황을 대비하는 장기 투자자에게 적합할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 더블 역세권(가산디지털단지역) 인근에 위치하여 희소성 높은 교통 접근성을 확보하고 있습니다.

- 대지권 비율: 토지면적 21.11㎡ (약 6.38평)으로, 토지 지분이 포함된 집합건물로서 안정적인 자산 성격을 가집니다.

- 장기 성장 잠재력: 준공업지역 및 국가산업단지에 위치하여 산업 집적 효과에 따른 잠재적 수요가 꾸준히 존재합니다.

- 주의 사항: 현재의 높은 공실률과 임대료 하락 추세 를 고려하여 입찰 가격 결정 시 주변 실거래가와 예상 임대 수익률을 보수적으로 산정해야 합니다. 특히 유동화물건의 특성과 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 준비가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계