나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4893 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하2층 제비201호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 "가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제지하2층 제비201호 외 1개호로서
외벽: 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 지식산업센터로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접필지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4893 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하2층 제비201호

용도: 지식산업센터

감정가: 249,000,000원

토지면적: 18.85㎡ (약 5.70평)

토지지분: 18.85㎡ (약 5.70평)

건물면적: 78.63㎡ (약 23.79평)

건물지분: 78.63㎡ (약 23.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.2. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물로, 지하 4층, 지상 18층 규모입니다.

본건은 해당 건물 지하 2층 제비201호입니다.

외벽은 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.

승강기, 화재탐지, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

건축 허가일: 2019년 3월 5일

착공일: 2019년 5월 27일

사용승인일: 2021년 8월 24일

1.3. 토지 현황

본건 소재 부지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지이며, 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

1.5. 기타 특이사항

본건은 유동화 물건입니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 여건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 "가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 가산디지털단지의 중심부에 해당합니다.

산업단지 내 위치하여 관련 기업체 종사자들의 이용이 활발한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건은 토지 및 건물에 대한 소유권이전, 신탁, 지상권 설정, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 말소되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 본건 토지 등기부 을구 5번 순위의 지상권 설정(2021년 7월 26일 등기, 권리자: 서울특별시 금천구)은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

이는 인수해야 하는 권리이므로, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 가산디지털단지는 다양한 규모의 기업체와 관련 지원 시설이 밀집한 곳입니다.

다수의 지식산업센터 내 근린생활시설, 식당, 카페, 금융기관 등이 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다.

지하철역 이용객과 지역 내 종사자들을 대상으로 한 소비 수요가 풍부합니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 산업단지 특성상 공장 및 관련 시설들이 밀집해 있어, 일부 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

가산디지털단지역을 통한 지하철 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

차량 이용 시에도 간선도로 접근성이 좋아 자가용 이용자에게도 편리한 환경입니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근 상업 지역에 다양한 은행, 병원, 쇼핑몰(마리오아울렛 등), 식당가 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수 부담

토지 등기부 을구 5번의 지상권(서울특별시 금천구)이 매각으로 소멸되지 않아 인수해야 하는 부담이 있습니다. 지상권 설정 목적 및 내용에 따라 향후 건물이나 토지의 이용, 개발, 처분에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 절차적 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 지하층의 한계

건물 용도가 지식산업센터이며, 본건은 지하 2층에 위치하여 자연 채광 및 외부 조망이 불가능한 점은 이용상의 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다.

전용면적 78.63㎡ (약 23.79평)으로, 지식산업센터로서의 활용성이 높습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 서울특별시 금천구 명의의 지상권 설정이 존재하여, 이로 인한 권리 제약 및 재산권 행사상의 불확실성은 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지: 가산디지털단지의 중심부에 위치하여 업무 및 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

8.2. 활발한 배후 수요: 다수의 기업체와 유동인구를 바탕으로 임대 수요 확보가 용이합니다.

8.3. 재건축/개발 잠재력: 산업단지 내 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 지상권의 영향 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다.

인수할 임차인 보증금이 없고, 유동화 물건이라는 점은 고려될 수 있으나, 명확한 시세나 투자 분석 없이 감정가를 기준으로 잠정적인 입찰가를 산정합니다.

본건의 잠재적 리스크(특히 지상권)를 감안하여, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 조사, 지상권에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.