나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [3] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제603호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [3] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제603호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경6271 | 소재지: 서울특별시 강서구 수명로 78, 제6층 제603호 (내발산동, 새롬프라자) | 감정가: 420,000,000원 | 최저가: 268,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경6271 (3)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제603호입니다. 용도는 근린생활시설이며, 감정가는 420,000,000원으로 평가되었습니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 분석 (면적, 구조, 용도)

본 건의 건물면적은 115.61㎡ (약 35.00평)이며, 토지면적은 25.74㎡ (약 7.79평)입니다. 해당 건물은 2008년 9월 5일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하3층, 지상10층 건물의 제6층 일부입니다. 외벽은 화강석 등 외장석재로 마감되어 있습니다. 공부상으로는 기호(1)~(3)은 의원, 기호(4),(6)은 학원, 기호(5)는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있어 다양한 용도로 활용 가능한 공간입니다. 설비내역으로는 급배수, 위생설비, 승강기(15인승), 소방설비 등이 갖추어져 있어 이용에 편리합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 지하철 5호선 "마곡역" 남측 인근에 위치하는 우수한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 학원시설, 마곡수명산파크 1~8단지 등 대규모 아파트 단지 및 근린공원으로 둘러싸인 주거 밀집 지역의 핵심 상권으로, 주위 환경은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

지하철 5호선 마곡역이 인근에 소재하며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 본 건 지하주차장까지 차량 진출입이 가능하여 자가용 이용자에게도 편리한 교통 환경을 제공합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중입니다. 토지는 서측으로 약 38미터, 동측으로 약 12미터의 광대로에 접하고 남측으로 약 8미터의 보행자도로와도 접하는 삼면 접도의 양호한 조건을 갖추고 있어 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 경매 개요 및 권리 관계

본 경매는 채권자 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권이나 기타 토지/건물 분리 매각의 위험은 없습니다.

특이사항으로, 조사일 현재 본 건(기호 1~6 중 603호)의 임대관계는 폐문 및 이해관계인 부재로 미상이거나(기호 1~3), 공실 상태(기호 4~6)로 보고되었습니다. 이는 입찰 후 명도(임차인 또는 소유자) 및 새로운 임차인 모집에 대한 리스크가 존재함을 의미합니다.

3.2. 법적 제한 사항

본 건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(상업용지)에 속하여 상업 활동에 유리합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한을 받습니다. 또한, 상대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률의 제한을 받으므로, 교육 시설 관련 용도 변경 시 관할청 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 분석 및 이용 현황

마곡역 역세권과 마곡수명산파크 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 기반으로 하는 근린 상업 시설입니다. 주변에 학원 시설과 의원이 다수 소재하여 교육 및 의료 관련 업종의 수요가 높으며, 본 건의 면적이 100㎡를 초과하여 대형 학원이나 전문 클리닉 개설에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

주변은 아파트 단지 및 근린공원이 잘 조성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 감정평가서상 주위 환경은 '보통'이며, 주변 상권 및 주거 환경으로 미루어 볼 때 특별히 확인된 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 화장장, 유해시설 등)은 없습니다.

4.3. 잠재적 리스크

1) 임대차 리스크: 기호(4)~(6)은 공실 상태로 확인되었으며, 본 건(603호)의 정확한 임대 상태는 미상입니다. 낙찰자는 공실 상태를 전제로 명도 계획을 수립하거나, 정확한 임대차 관계 조사가 필요합니다.

2) 공법상 제한: 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 규제가 존재하므로, 재건축이나 증축 등 대규모 개발 행위 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 마곡역 인근의 우수한 역세권 상권에 위치한 근린생활시설입니다. 주변 아파트 단지의 배후 수요가 확실하며, 115.61㎡ (약 35평)의 넓은 전용면적을 바탕으로 다양한 용도(병원, 학원, 사무실 등)로 활용 가치가 높습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 마곡역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

확실한 배후 수요: 마곡수명산파크 대규모 아파트 단지를 배후에 두고 있어 교육, 의료, 생활 편의 시설에 대한 안정적인 수요가 기대됩니다.

대형 면적 활용: 넓은 전용면적(약 35평)을 갖추고 있어 경쟁력이 있는 규모의 시설(전문 학원, 클리닉 등) 개설이 가능합니다.

근린상업지역: 상업 활동에 유리한 토지이용계획을 가지고 있어 향후 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계