나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [2] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제602호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [2] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제602호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6271
• 주소: 서울특별시 강서구 수명로 78, 제6층 제602호 (내발산동, 새롬프라자)
• 감정가: 193,000,000원
• 최저가: 123,520,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매9계 2024타경6271 | 소재지: 서울특별시 강서구 수명로 78, 제6층 제602호 (내발산동, 새롬프라자) | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 123,520,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 근린생활시설 경매 분석

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경6271 (2)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제602호입니다. 본 물건은 근린생활시설 용도의 부동산 임의경매 물건이며, 감정가는 193,000,000원입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제602호

용도: 근린생활시설

감정가: 193,000,000원

토지면적: $11.82 \text{m}^2$ (약 $3.58$ 평)

건물면적: $53.10 \text{m}^2$ (약 $16.06$ 평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하3층, 지상10층 건내 제6층 (2008. 9. 5 사용승인)

이용상태(공부상): 제2종근린생활시설(일반음식점)

2. 입지 조건

본건은 지하철 5호선 "마곡역" 남측 인근에 위치하는 역세권 상가입니다. 주변은 근린생활시설, 학원시설, 마곡수명산파크 등 대규모 아파트단지, 근린공원 등으로 이루어져 있어 주거 및 상업 배후 수요가 풍부한 입지입니다. 본 건물 지하주차장까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 및 지하철역이 가까워 교통 상황은 매우 무난합니다. 토지는 근린상업지역 및 제1종지구단위계획구역(상업용지)에 속하며, 서측 38m, 동측 12m, 남측 8m 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

매각대상은 토지/건물 일괄매각 건으로, 부동산 임의경매를 통해 진행됩니다. 소유자는 코OOOOOOOOO, 채무자는 이OO, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계 외에 명도 및 임대차 관계가 중요합니다. 감정평가서에 따르면 본 호실(기호(4)∼(6) 중 하나로 추정)은 조사일 현재 공실 상태이므로, 임차인에 대한 대항력 및 배당 문제가 발생할 가능성이 낮아 명도 리스크가 적을 것으로 판단됩니다. 단, 공실 상태가 확실하더라도 최종적으로 명도(인도명령) 절차는 필요합니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 내발산동 새롬프라자는 마곡역 인근의 상업지역 내 핵심 상가입니다. 건물 용도가 의원, 학원, 일반음식점 등으로 다양하게 사용되고 있는 점으로 미루어 볼 때, 인근 아파트 단지(마곡수명산파크 1~8단지 등) 주민들을 대상으로 하는 교육 및 생활편의시설 수요가 높은 상권임을 알 수 있습니다. 특히 본건이 위치한 6층은 공부상 일반음식점 용도이지만, 주변 환경상 학원이나 사무실 등으로의 활용 가능성이 높으며, 상업용지이므로 업종 선택의 폭이 넓습니다. 현재 공실 상태이므로 신규 임차인을 유치하여 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가집니다.

5. 생활 정보

토지이용계획상 근린상업지역 및 제1종지구단위계획구역(상업용지)으로 상업시설로서의 활용도가 높습니다. 아울러 '상대보호구역'에 속해 있어 인근에 교육 시설이 밀집되어 있음을 시사하며, 이는 학원 등의 임차 수요를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 단, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항을 강서교육지원청을 통해 반드시 확인해야 합니다. 그 외 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 제한은 인근 지역의 일반적인 규제사항입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '공실' 상태입니다. 조사일 현재 공실이므로 낙찰 후 즉시 임차인 유치를 위한 노력이 필요하며, 신규 임차인 유치까지 발생하는 기간의 이자 비용 및 관리비 등을 고려해야 합니다. 또한, 공부상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 실제 사용 계획이 다를 경우 용도 변경 가능성과 비용을 사전에 검토해야 합니다. 상대보호구역으로 인해 유흥주점 등 일부 업종은 입점이 제한될 수 있으므로, 해당 사항을 강서교육지원청에 확인해야 합니다. 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 주변 환경 분석 결과, 인근에 특별히 보고된 광역적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 조사를 통해 최종 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 마곡역 인근의 근린상업지역 내 위치한 전용 $16.06$ 평 규모의 6층 상가로, 주변 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 공실 상태는 리스크이면서 동시에 명도 부담을 줄여주는 장점이 될 수 있습니다. 근린상업지역 상업용지라는 최적의 용도지역에 위치하여 향후 시세 상승 및 임대 회전율 측면에서 긍정적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 마곡역 인근의 역세권 및 아파트단지 밀집지역 상권.

안정적인 수요: 대규모 아파트 단지(마곡수명산파크)를 배후로 하는 필수 근린생활시설 수요 확보.

낮은 명도 리스크: 조사일 현재 공실 상태로 확인되어 임차인 관련 분쟁 가능성이 낮음.

투자 대비 효율: 전용 $53.10 \text{m}^2$ (약 $16.06$ 평) 규모로 학원, 사무실, 병원, 또는 일반음식점 등 다양한 업종 활용 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계