나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제601호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제601호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경6271 | 소재지: 서울특별시 강서구 수명로 78, 제6층 제601호 (내발산동, 새롬프라자) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 183,040,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 서울남부지방법원 2024타경6271 (1)인 본 건은, 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제6층 제601호 근린생활시설(상가)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 2억 8,600만 원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

주요 면적은 다음과 같습니다.

토지 면적: 17.53㎡ (약 5.30평)

건물 면적: 78.75㎡ (약 23.82평)

1.2. 물건의 현황

본 물건은 2008년 9월 5일에 사용승인된 철근콘크리트조 지하 3층, 지상 10층 건물 중 제6층에 위치하고 있습니다. 건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점), 의원, 학원 등으로 다양하게 기재되어 있으며, 본 물건이 포함된 6층은 의원, 학원, 일반음식점 등으로 이용 중인 것으로 보입니다.

현재 현황조사 결과 기호(1)~(3)은 폐문 및 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이며, 기호(4)~(6)은 조사일 현재 공실로 확인되어, 임대수익 발생 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 지하철 5호선 "마곡역" 남측 인근에 위치하며, 마곡지구의 배후 주거지인 마곡수명산파크 1~8단지 아파트 등 대규모 아파트 단지에 둘러싸인 주거 밀집 지역의 상가입니다. 대로변(서측 약 38m 도로)에 접하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 차량 및 대중교통 접근성이 모두 양호하여 교통 상황은 무난합니다.

2.2. 상권 분석

주변은 근린생활시설, 학원시설, 아파트 단지 등으로 혼재된 주거지역 내 항아리 상권의 특성을 보입니다. 주거 배후수요가 풍부하여 의원, 학원, 소매점 등 주민 편의시설에 대한 수요가 안정적으로 예상됩니다. 특히 건물의 이용 상태가 이미 의원, 학원으로 구성되어 있어 해당 업종의 입점 및 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 제한

3.1. 권리관계 분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자(코OOOOOOOOO) 및 채무자(이OO), 채권자(수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO) 정보가 명확합니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 건물분만 인수하거나 법정지상권의 성립 여부를 검토할 필요 없이 깔끔한 매입이 가능합니다. 등기부상 권리분석을 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되는지를 확인하는 것이 중요하나, 특이사항이 없는 임의경매이므로 매각으로 인한 인수 위험은 낮을 것으로 예상됩니다.

3.2. 법적 제한 및 특이사항

토지는 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역(상업용지)에 속하여 상업용 시설 개발 및 운영에 적합합니다. 다만, 공항 인근에 위치하여 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 항공 관련 규제와 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어, 일부 업종 입점 및 건축물의 높이 등 제한을 받을 수 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 현황 및 생활 정보

4.1. 건물의 현황 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 외벽은 화강석 등 외장 석재 및 복층유리 마감으로 관리 상태가 양호합니다. 급배수, 위생설비, 승강기(15인승), 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다. 현재 공실 상태의 호실이 확인되므로, 낙찰 후 신속한 임대차 활동이 필요합니다.

4.2. 생활 편의 및 혐오 시설

지하철 5호선 마곡역이 인접해 있어 서울 도심 및 김포공항 방면으로의 접근이 용이합니다. 주변에 마곡수명산파크 아파트 단지 상권이 발달되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주요 혐오시설은 인접 지역에 확인되지 않았으나, 상기 법적 제한에서 언급된 바와 같이 김포공항과 인접하여 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 현재 임대차 관계 미상 및 다수의 공실 확인에 따른 임대 리스크입니다. 낙찰 후 임대차 현황 파악 및 신규 임차인 유치에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 공항 관련 규제 및 상대보호구역 지정으로 인해 잠재 임차인의 업종 선택 폭이 제한될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 마곡역세권 및 대단위 주거 배후단지(마곡수명산파크)를 갖춘 안정적인 상권입니다.

업종 전문성: 이미 의원, 학원 등으로 활용되는 건물로, 해당 전문 업종 유치에 유리합니다.

물건 명확성: 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 단순하여 투자 접근성이 높습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 마곡지구와 인접한 주거 밀집 지역의 핵심 근린상업시설로, 안정적인 배후수요를 바탕으로 임대 수요는 충분한 곳입니다. 현 감정가(2억 8,600만 원)는 주변 시세를 반영한 것으로 판단되며, 공실 해소를 위한 임대 마케팅 전략을 수립하고 입찰가격을 신중하게 결정한다면, 중장기적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량한 투자 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계