나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [5] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제9층 제902호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6271 [5] 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제9층 제902호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6271
• 주소: 서울특별시 강서구 수명로 78, 제9층 제902호 (내발산동, 새롬프라자)
• 감정가: 193,000,000원
• 최저가: 123,520,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매9계 2024타경6271 | 소재지: 서울특별시 강서구 수명로 78, 제9층 제902호 (내발산동, 새롬프라자) | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 123,520,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6271 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 750-2 새롬프라자 제9층 제902호

용도: 근린생활시설 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 추정되는 등 다양한 용도로 이용 가능한 상업시설임)

감정가: 193,000,000원

토지면적: 11.82㎡ (약 3.57평)

건물면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 코OOOOOOOOO / 이OO / 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 지하철 5호선 "마곡역" 남측 인근에 위치하며, 역세권 상업시설로서 우수한 접근성을 갖추고 있습니다. 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 교통상황은 무난합니다.

주변 환경:

주변은 근린생활시설, 학원시설이 밀집된 상업지역과 마곡수명산파크 1~8단지 아파트 등 대규모 아파트 단지가 혼재된 주거지역의 경계에 있습니다. 근린공원 등이 가까이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 상업 및 주거 배후 수요를 동시에 확보 가능한 입지입니다. 본건이 위치한 토지는 서측으로 도로폭 약 38미터, 동측으로 약 12미터 도로와 접하고 남측으로 약 8미터 보행자도로와 접하는 뛰어난 도로 접근성을 가집니다.

1.3. 권리 분석

매각 대상:

토지 및 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지면적 11.82㎡, 건물면적 53.10㎡를 모두 포함합니다.

경매 구분:

부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

점유/임대차 현황:

조사일 현재 공실이거나 폐문 및 이해관계인 부재로 임대관계가 미상인 것으로 확인되었습니다. 정확한 점유 관계는 입찰 전 반드시 명도 대상자 및 권리 관계를 재확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

주변 상권:

본건이 위치한 새롬프라자는 근린상업지역에 속하며, 주변의 마곡역세권 및 대규모 아파트 단지(마곡수명산파크)를 배후로 하는 항아리 상권의 특성을 가집니다. 건물 내에는 의원, 학원, 일반음식점 등 다양한 근린생활시설이 입점(혹은 예정)되어 있어 상권 활성화의 잠재력이 높습니다.

이용 상태:

본건(902호)은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 상태를 추정할 수 있습니다. 9층에 위치하나, 해당 건물의 구조(지하3층~지상10층) 및 주변 상권 규모를 고려했을 때, 전문 병원, 대형 학원, 혹은 면적을 활용한 사무실 등으로의 활용 가능성도 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 공실로 확인되어 초기 투자 시 임차인 확보 노력이 필요합니다.

1.5. 주변 환경 정보

건물 특징:

2008년 9월 5일에 사용승인된 철근콘크리트조 건물(지하3층, 지상10층)로, 외벽은 화강석 및 복층유리로 마감된 준수한 외관을 갖추고 있습니다. 승강기(15인승, 1,000kg) 및 각종 소방 설비(옥내소화전, 스프링클러 등)가 완비되어 있습니다.

교통 및 인프라:

지하철 5호선 마곡역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 건물은 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중이며, 인근에는 대규모 주거단지와 근린공원이 있어 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

혐오시설 여부:

명시적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 본건 토지는 **중요시설물보호지구(공항)** 및 **수평표면구역**에 해당하여 김포공항 관련 고도 제한 및 건축 규제가 적용될 수 있습니다. 또한, **상대보호구역**에 속하여 학교 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받으므로, 일부 유해시설의 입점은 제한됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리적 리스크:

부동산임의경매 특성상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 입찰 전 등기부등본을 통한 정확한 권리 관계 분석이 필수적입니다. 또한, 현 공실 여부와 무관하게 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

입지/규제적 리스크:

근린상업지역 내 위치하나, **중요시설물보호지구(공항)**, **수평표면구역**, **상대보호구역** 등 다수의 토지이용계획 및 제한 상태가 확인됩니다. 이는 향후 건물의 용도변경이나 리모델링 등에 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 관련 법규(특히 공항시설법 및 교육환경 보호에 관한 법률)에 대한 상세한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 마곡역세권 인근의 근린상업지역 내에 위치하여 상업적 가치가 높은 물건입니다. 특히 대규모 아파트 단지를 배후 수요로 확보하고 있어 안정적인 상권 형성이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 공실 상태가 확인된 만큼, 낙찰 후 빠른 임차인 확보를 위한 마케팅 전략 수립이 중요합니다. 여러 가지 규제 사항이 존재하므로, 희망하는 용도에 맞는 규제 해소 여부를 사전에 확인하고 입찰해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 교통 입지: 지하철 5호선 마곡역 인근으로 접근성이 탁월하며, 광폭 도로에 접한 코너 빌딩으로 시인성 및 접근성이 우수합니다.

2. 안정적인 배후 수요: 마곡수명산파크 등 대규모 주거단지를 배후에 둔 근린상업지역으로, 학원, 병의원, 일반 음식점 등의 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 비교적 작은 면적으로 저렴한 투자금액: 총 감정가 1억 9천 3백만원으로, 강서구 역세권 상업시설 치고는 비교적 소액의 투자 기회입니다.

4. 건물 상태 양호: 2008년식 건물로 준공연도가 비교적 양호하며, 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있어 추가적인 대규모 수리 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계