나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145251 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 "영등포시장역" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 중대형 아파트, 다세대주택, 근린상가, 근린생활시설
등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"
등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상8층 건 내 제7층 제706호로서
(사용승인일: 2018.07.06),

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 알루미늄샤시 창호 등.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 기계식 주차장설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((
예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145251 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제706호

용도: 오피스텔

감정가: 87,500,000원

토지면적: 10.14㎡ (약 3.07평)

토지지분: 5.07㎡ (약 1.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용): 13.77㎡ (약 4.16평)

건물지분: 6.885㎡ (약 2.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (해당 구분건물의 50% 지분으로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가에 소재하며, 지하철 5호선 "영등포시장역"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 오피스텔, 중대형 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 기존 주택 및 상업지대입니다.

단지 동측으로는 노폭 약 8m, 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

주변 지역은 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 별도의 혐오시설이 인근에 보고된 바는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 해당 오피스텔(706호)의 소유권 지분(토지 50%, 건물 50%로 추정)이 매각됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이민재

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-09-24

* 확정일자: 2019-09-24

* 배당신고일자: 2024-12-05

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 이민재가 존재합니다.

* 본 경매의 채권자(이민재)가 임차인으로도 등재되어 있으며, 보증금 2억원에 대한 대항력이 있습니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인이 경매 신청인이므로, 경매 절차를 통해 본인의 채권(보증금)을 회수할 것으로 예상되기 때문입니다.

* 선순위 가등기(2019-10-07, 매매예약)가 있으나, 이는 말소기준권리로서 이번 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

* 이 외 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 총 등기부채권액은 817,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영등포동6가는 지하철 5호선 영등포시장역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구입니다.

인근에 영등포시장 등 전통시장과 다수의 근린상가, 오피스텔, 업무시설이 혼재하여 유동인구가 많은 지역입니다.

역세권의 장점을 바탕으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 건물 및 토지의 지분만 매각되므로, 공유자(다른 지분 소유자)와의 관계에서 명도, 관리, 처분 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 파악되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상의 제약: 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 규제가 적용되어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 본건에는 등기 및 임차인 현황상 명확히 파악된 임차인(이민재)이 있으나, 이 외 다른 임대차 관계가 존재하는지 여부는 파악되지 않았습니다. (보고서 상 '임대관계는 미상임' 언급)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포의 핵심 상업지구인 영등포시장역 인근에 위치한 리저브오피스텔의 지분 매각 물건입니다.

최신 건물(2018년 사용승인)이며, 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 절차상 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 관계, 향후 재산권 행사 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역에 위치하고 있으나, 지분 매각 물건임을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 영등포시장역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔 지분으로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

* 최근 거래가 1.3억~1.4억원 수준으로 형성된 오피스텔의 50% 지분이라는 점에서, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 본 물건이 속한 지역은 지속적인 개발과 상권 활성화가 기대되는 곳입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 오피스텔(전용 13.77㎡)의 거래가는 2024년 9월 13,526만원 및 13,922만원, 2026년 2월 14,460만원으로 확인됩니다.

이는 해당 오피스텔 전체(100% 지분)의 시세가 약 1.35억원에서 1.45억원 수준임을 나타냅니다.

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 토지 지분율 50%, 건물 지분율 50%로 추정됩니다.

따라서, 50% 지분의 시세는 약 6,763만원에서 7,230만원 수준으로 산정할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 8,750만원으로, 이는 50% 지분 가치보다 높게 책정되었습니다.

지분 매각이라는 점과 감정가가 시세보다 높게 형성된 점을 감안할 때, 감정가 이하의 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 8,750만원을 기준으로, 보수적으로 70%~90% 수준을 고려하여 6,000만원에서 8,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

특히, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 염두에 두고 입찰가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.