나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138543 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제2층 제201호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138543 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제2층 제201호 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경138543
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로15길 21, 제2층 제201호 (화곡동, 대흥오피스텔)
• 감정가: 88,400,000원
• 최저가: 56,576,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 업무시설

서울남부지방법원 경매9계 2024타경138543 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로15길 21, 제2층 제201호 (화곡동, 대흥오피스텔) | 감정가: 88,400,000원 | 최저가: 56,576,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경138543 (1)이며, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제2층 제201호로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

감정가는 88,400,000원이며, 토지면적은 8.17㎡ (약 2.47평), 건물(전용)면적은 30.60㎡ (약 9.26평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 9층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 1997년경 준공된 것으로 보입니다.

채무자와 소유자는 김OOO...으로 동일하며, 채권자는 심OO입니다.

1.2. 물건의 상세 내역

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지이며, 일반상업지역에 속합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 지하철 5호선 화곡역은 원거리에 위치하여 역세권 입지로는 평가하기 어렵습니다.

2.2. 상권 분석

본건 토지가 '일반상업지역'에 속하여 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역적 장점이 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 역 중심의 주요 상권이 아닌, 주거 밀착형 상권 및 학교 주변 상권의 성격을 띨 것으로 분석됩니다.

2.3. 생활 정보

우장초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서는 초등학교와의 접근성이 좋습니다. 일반상업지역 내 혼재된 지역 특성상 기본적인 병원, 마트, 식당 등 생활 인프라 이용은 편리합니다. 교통은 버스 노선을 주로 이용해야 하는 위치입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 소유자(김OOO...)와 채무자가 동일하여 복잡한 채무관계는 적을 수 있으나, 강제경매의 특성상 다른 채권자들이 추가로 배당을 요구할 가능성이 있습니다. 제시된 정보 상으로는 별도의 특이사항이나 공부와의 차이는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

제시된 정보에 따르면 '임대관계 미상'으로 확인됩니다. 이는 임차인이 있을 수도 있고, 소유자(채무자)가 직접 점유할 수도 있음을 의미합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금이 발생할 수 있으며, 명도(인도) 난이도가 상승할 수 있습니다. 낙찰 후 임차인 확인 및 명도 절차가 필수적입니다. 만약 소유자(채무자)가 점유할 경우 인도명령 대상이 될 수 있어 명도는 비교적 용이합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 및 건축 제한

본건 토지이용계획 상 '일반상업지역'이라는 장점이 있으나, 동시에 '중요시설물보호지구(공항)', '가로구역별 최고높이 제한지역', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 대수선 시 건축물의 높이 및 개발에 제약이 따를 수 있음을 시사하므로, 정밀한 건축 법규 검토가 필요합니다. 또한 '상대보호구역'도 포함되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 제한도 고려해야 합니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 주변에 인근 주민의 생활을 현저히 저해할 만한 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 상업지역 내에 위치하는 오피스텔로서, 상권 특성상 유흥업소나 소규모 환경 저해 시설이 혼재되어 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

A. 저렴한 감정가: 감정가 대비 시세차익 가능성을 검토할 수 있는 시작점입니다.

B. 일반상업지역의 토지 지분: 토지가 일반상업지역에 속해 있어 주거지역 대비 높은 잠재적 가치를 지닙니다.

C. 소액 투자 가능성: 전용면적 9.26평의 소형 오피스텔로, 소액 임대 투자 물건으로 적합할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 1997년 준공 오피스텔로, 노후도는 있으나 일반상업지역에 위치한다는 지리적 장점과 함께 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재합니다. 투자 시 가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크와, 다양한 규제 지역 지정으로 인한 재개발/재건축 시의 건축 제한입니다. 화곡역과의 거리가 원거리인 점은 임대 수익률 산정 시 충분히 고려되어야 합니다. 예상 임대료 및 인근 실거래가를 면밀히 분석하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계