나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138543 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 원거리 내 지하철역 5호선 "화곡역"등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 새시 창호 등입니다.
이용상태 : 공부 및 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 업무용(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1-3) : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2024타경138543 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 컨설팅 의견입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138543 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제2층 제201호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 88,400,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.166㎡ (약 2.47평)

건물면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

건물지분: 30.6㎡ (약 9.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "우장초등학교" 남측 인근 지역에 속합니다.

주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 지하철 5호선 "화곡역"까지는 다소 원거리에 위치하고 있습니다.

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지 위에 건축된 오피스텔이며, 남서측 약 6미터, 북동측 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원의 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 심재오 채권자의 강제경매 개시결정(갑6)입니다.

주요 권리 분석 결과, 선순위 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다.

을구 순위 5번으로 등기된 심재오 채권자의 주택임차권(금액: 125,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 기재가 있습니다.

이 임차인은 2019년 12월 13일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 2019년 11월 21일 확정일자를 받았습니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 인수 가능성 내용을 반드시 확인해야 합니다.

권리관계 요약:

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-10-16, 권리종류: 강제경매, 권리자: 심재오, 권리금액: 125,000,000원, 말소: 말소기준권리 (본건 경매 신청 채권자)

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2024-01-19, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 심재오, 권리금액: 125,000,000원, 말소: 인수 (매수인 인수 가능성 있음)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2011-07-04, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 정미

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2019-10-01, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김대호, 매매가: 70,000,000원 (현 소유주)

총 채권액 (경매 신청 채권자 기준): 125,000,000원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설, 오피스텔이 혼재된 지역으로, 지역 내 상권은 비교적 활성화되어 있습니다.

인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 지구 지정은 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변에 우장초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

버스정류장이 인접해 있고, 화곡역(5호선) 이용이 가능하여 대중교통망을 활용할 수 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 도시가스, 주차 설비가 구비되어 있어 오피스텔로서의 기본적인 편의 시설은 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다. 이는 감정가(88,400,000원) 및 최근 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 추가적인 큰 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

건축물 현황 상 1997년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 다수의 제한사항(공항 관련 지구, 대공방어협조구역 등)이 존재하여 향후 토지 활용이나 건물 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

최근 매매 정보 중 2026년 7월 29일 거래(7,500만원)는 미래 시점의 거래로, 현재 시세를 반영하는 데에는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 88,400,000원입니다.

건물 면적은 30.60㎡(약 9.26평)이며, 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 7,500만원에서 9,000만원 사이에서 형성되고 있습니다. 감정가는 최근 시세 범위 내지 상단에 위치합니다.

그러나 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 임차인의 125,000,000원 보증금 인수 가능성입니다. 만약 이 금액을 모두 인수하게 된다면, 물건의 실제 취득 비용이 매우 높아져 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재와 물건명세서의 인수 조건이 상충하므로, 반드시 법원에 명확한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

만약 선순위 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되어 매수인이 인수할 보증금이 없다고 명확히 확인된다면, 감정가 대비 시세의 적정성을 고려한 투자가 가능합니다.

화곡동 일대는 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 정상적인 권리 관계라면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원을 인수할 가능성이 높다는 점에서 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

인수 보증금액이 감정가보다 훨씬 높아, 입찰가 산정 시 해당 인수 금액을 고려한 매우 보수적인 접근이 필수적입니다.

만약 인수 보증금 125,000,000원을 매수인이 부담해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용이 크게 증가하므로, 낙찰 후 총 취득 비용이 시세를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 만약 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외한 물건의 순수 가치에 기반해야 합니다.

정확한 총 취득 비용을 고려하여, 권리관계 명확화 및 법원 확인 후 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

보증금 인수 위험을 반영한 권장 입찰가 범위는 65,000,000원 ~ 75,000,000원으로 제시하며, 이는 보증금 인수액을 고려했을 때 총 지출액이 시장 가치를 크게 벗어나지 않는 수준을 예상한 것입니다. 다만, 이는 잠재적 인수 금액을 기준으로 한 것이므로, 최종 입찰가는 법원 확인 내용을 기반으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.