나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145336 [2] 서울특별시 구로구 구로동 197-10 이앤씨벤처드림타워2차 제6층 제608호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘구로남초등학교’북동측 인근에 위치하는 부동산(구
분건물, 이앤씨벤처드림타워2차 제6층 제607호, 제6층 제608호)으로서, 주위는 지식산업센터
, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보
통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 남서측으로 지하철 7호선 "남구로역"이 위치하고, 남
서측 인근 "디지털로"를 따라 대중교통수단을 이용할 수 있는 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제6층 제607호, 제6층 제608호
(사용승인일 : 2004.09.08.)로서,

외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

본건 가,나는 공장((주)스코노코리아)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 소방설비(옥내소화전 등), 승강기설비, 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접토지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 아파트형공장 건부지
로 이용중입니다.

인접 도로상태등

2필 일단의 토지로서, 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1) : 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제
한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역
(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부
교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구
역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

토지기호(2) : 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국
수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 본건(일련번호 가, 나)은 기준시점 현재 호수를 표시한 건물번호표지가 부착되어
있지 않은 상태이나, 건축물대장상 현황도면 및 각 층에 비치된 층별 안내도
(후첨 ‘사진용지’참조) 등에 의해 그 위치를 특정하여 감정평가를 진행한 바,
경매진행시 참고하시기 바랍니다. 또한 본건 평가전례 및 탐문조사 참고 결과
본건(일련번호 가, 나)은 일괄로 사용 중으로 사료되는 바, 경매참여시 재확인하
시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 구로구 디지털로33길 55 (구로동)에 위치한 이앤씨벤처드림타워2차 내 제6층 제608호 지식산업센터입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경145336 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 638,000,000원입니다.

건물 면적은 136.08㎡ (약 41.16평)이며, 토지 면적은 33.63㎡ (약 10.18평)입니다. 본건은 제6층 제607호와 함께 일괄 이용 중으로 추정되며, 건물 사용승인일은 2004년 9월 8일입니다. 채권자는 에이치에프더블유삼일유동화전문 주식회사입니다. 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 구로남초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다수의 지식산업센터, 아파트단지, 각급 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량의 접근이 용이하며, 남서측으로는 지하철 7호선 남구로역이 위치하고 있습니다. 또한 남서측 인근의 디지털로를 따라 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로 및 토지와 수평을 이루는 2필지의 사다리형 토지 위에 아파트형 공장 건물 부지로 이용되고 있습니다. 북동측으로는 약 12m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.

토지이용계획상 본 건이 속한 지역은 도시지역, 준공업지역이며, 소로 1류(폭 10m-12m)에 접하고 있습니다. 또한 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(수도방위사령부 관할), 국가산업단지(한국수출/서울디지탈), 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 9월 2일에 설정된 우리은행의 근저당권입니다. 이 근저당권을 포함하여 이후 설정된 권리들(압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 주식회사 넴스프로브(2007년), 주식회사 스코노코리아(2010년) 순으로 이루어졌습니다. 또한 구로구 및 서울특별시구로구청장의 압류 내역과 에이치에프더블유삼일유동화전문 주식회사의 임의경매 개시 결정(본건 사건)이 등기되어 있습니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 이용 상태가 공장((주)스코노코리아)으로 명시되어 있어, 해당 사업체가 실제 점유자일 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

감정서상 본건(607호, 608호)은 일괄 사용 중으로 추정되며, 건축 당시에는 구조상의 독립성을 갖춘 구분건물로 판단되나, 경매 참여 시에는 실제 점유 및 사용 현황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구로동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 핵심 지역 중 하나로, 다수의 IT, 첨단 산업 기업들이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지는 상권입니다. 다양한 지식산업센터와 오피스 빌딩이 밀집해 있어 관련 서비스 및 지원 시설 또한 풍부합니다.

주변에는 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 직주근접형 비즈니스 환경을 제공합니다. 특히, 남구로역을 중심으로 한 역세권 입지는 배후 수요 및 접근성 측면에서 긍정적 요인으로 작용합니다.

건물의 용도가 지식산업센터(공장)인 만큼, 해당 업종의 기업체들에게는 매력적인 사무 및 사업 공간이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 지하철 7호선 남구로역이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며, 단지 인근 디지털로 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

주변에는 구로남초등학교를 비롯한 교육 시설이 있으며, 상업 지구에 속해 있어 다양한 식당, 카페, 은행, 편의점 등 근린생활시설 이용이 편리합니다. 다만, 본건은 지식산업센터 내부에 위치하므로 일반 주거 지역의 편의시설과는 차이가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차나 향후 자산 관리에 있어 일반적인 물건보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 점유자와의 관계나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 번호표지가 부착되지 않은 상태로 감정평가가 진행되었으므로, 정확한 호수 확인 및 현장 방문을 통해 실제 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 다수의 규제(국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등)가 존재하므로, 향후 용도 변경이나 신축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한 교육환경보호구역 지정에 따른 추가 확인이 필요합니다.

607호와 608호가 일괄 사용 중인 것으로 추정되므로, 경매 참여 전 두 호실의 실제 이용 상태 및 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 디지털산업단지 인근의 지식산업센터로, 교통이 편리하고 비즈니스 인프라가 잘 갖춰진 입지에 위치하고 있습니다. 지식산업센터로서의 기본적인 가치를 지니고 있으며, 향후 기업 활동을 위한 사무 공간이나 사업장으로 활용될 잠재력이 있습니다.

하지만 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특성과 임대 관계의 불확실성, 건물 번호표 미부착, 복수의 규제 사항 등은 경매 참여 시 신중한 검토를 요구합니다. 특히, 실제 점유 관계 및 명도 가능성, 두 개 호실의 일괄 사용 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울디지털산업단지 인근으로 비즈니스 활동이 활발한 지역에 위치합니다.

* 교통 편리성: 지하철 7호선 남구로역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 접근성이 뛰어납니다.

* 산업단지 인프라: 풍부한 관련 기업 및 지원 시설을 바탕으로 사업 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

* 경매 시세 차익 가능성: 권리 분석 및 현장 조사를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 예상 입찰가 산정 시 감정가 638,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 법원 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여 유찰될 수 있으며, 본 건의 경우 특수 물건(유동화, 공동담보) 및 확인되지 않은 임대차 관계 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 실거래가, 공시지가, 주변 시세, 예상 명도 비용 및 소요 기간 등을 상세히 조사하는 과정이 선행되어야 합니다. 또한, 투자 목적(실사용 vs. 투자 목적)에 따라 적정 입찰가를 달리 설정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.